Спорные вопросы о применении имущественных налоговых вычетов

Рассмотрим основные вопросы имущественных вычетов, которые чаще всего составляли предмет налоговых споров между физическими лицами и налоговыми органами в 2011-2012 году.

Налогообложение доходов физических лиц от продажи имущества.

Схема № 1. Налогообложение доходов физических лиц от продажи имущества

Определение периода нахождения недвижимого имущества в собственности

Как видно из схемы № 1 в целях налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества все имущество подразделяется по периодам нахождения имущества в собственности: менее трех лет или три года и более.

Здесь возникает вопрос – как определить период нахождения недвижимого имущества в собственности? Для ответа на этот вопрос необходимо обратиться к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ возникновение и прекращение права собственности на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Таким образом, период владения недвижимым имуществом в целях налогообложения НДФЛ исчисляется с момента государственной регистрации возникновения права собственности до момента государственной регистрации прекращения права собственности на недвижимое имущество.

Пример: Иванов приобрел в собственность квартиру. Государственная регистрация возникновения права собственности на квартиру совершена 01.04.2008. Впоследствии Иванов продал указанную квартиру за 1 300 000 рублей. Государственная регистрация прекращения права собственности на квартиру совершена 01.03.2011. В этом случае, Иванов имеет право на имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей, поскольку квартира находилась в собственности Иванова 2 года и 11 месяцев, то есть менее трех лет. Иванов обязан уплатить налог в размере 39 000 рублей (1 300 000 – 1 000 000)13%) и представить в налоговый орган соответствующую налоговую декларацию по НДФЛ.

Вместе с тем, необходимо учитывать, что порядок регистрации права собственности на недвижимость определен Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с пунктом 1 статьи 6 указанного закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Пример: Петрова владела жилым домом на праве собственности с 1983 года, что подтверждается соответствующими документами о праве собственности (в данном случае: решение о выделении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, разрешение на строительство дома, акт о сдаче дома в эксплуатацию). Государственная регистрация права собственности Петровой на жилой дом совершена в 2010 году. В 2011 году Петрова продала жилой дом за 2 500 000 рублей. В этом случае доход Петровой в размере 2 500 000 рублей освобождается от налогообложения, поскольку право Петровой на жилой дом, возникшее до момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации, следовательно, проданный жилой дом находился в собственности налогоплательщика с 1983 года по 2011 год, то есть более трех лет. Кроме того, Петрова освобождена от обязанности представить в налоговый орган декларацию по НДФЛ в связи с продажей жилого дома.

Применение имущественного налогового вычета в отношении объекта незавершенного строительства

Из схемы № 1 также видно, что в целях налогообложения доходов от продажи имущества все имущество подразделяется на две группы: первая группа – жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики и земельные участки, в отношении которых предоставляется вычет в размере 1 000 000 рублей; вторая группа – иное имущество, в отношении которого предоставляется вычет в размере 250 000 рублей.

Возникают спорные ситуации о том, к какой группе относить объекты незавершенного строительства, например, недостроенного жилого дома.

Пунктом 1 статьи 11 Кодекса установлено, что институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено Кодексом. Здесь на помощь приходит Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Жилой дом относится к одному из видов жилых помещений. Согласно пункту 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Пример: Иванов продал незавершенный строительством жилой дом за 1 400 000 рублей. Данный жилой дом находился в собственности Иванова менее трех лет. На момент продажи степень готовности дома составляла 90%, дом был пригоден для постоянного проживания, отвечал установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, использовался по целевому назначению, что подтверждается соответствующими документами. В этом случае Иванов имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Иванов обязан уплатить налог в размере 52 000 рублей (1 400 000 – 1 000 000)13%) и представить в налоговый орган соответствующую налоговую декларацию по НДФЛ.

Пример: Петрова продала объект незавершенного строительства с назначением «жилой дом» за 400 000 рублей. Данное имущество находилось в собственности Петровой менее трех лет. На момент продажи степень готовности дома составляла 10%, на земельном участке имелся только фундамент жилого дома. В этом случае Петрова имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей, поскольку проданный Петровой объект незавершенного строительства не может быть признан жилым домом в том значении, в каком он используются в ЖК РФ. Петрова обязана уплатить налог в размере 19 500 рублей (400 000 – 250 000)13%) и представить в налоговый орган соответствующую налоговую декларацию по НДФЛ.

Распределение имущественного налогового вычета при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Пример: Иванов и Петрова продали квартиру, находившуюся в их общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому) менее трех лет, за 1 800 000 рублей. Доход Иванова и Петровой от продажи квартиры составил по 900 000 рублей каждому. В этом случае Иванов и Петрова имеют право на получение имущественного налогового вычета в размере по 500 000 рублей (1 000 000 / 2) каждому, то есть пропорционально их долям. Иванов и Петрова обязаны уплатить налог в размере по 52 000 рублей (900 000 – 500 000)13%) и представить в налоговый орган соответствующие налоговые декларации по НДФЛ.

Пример: Иванов продал выделенную в натуре 1/4 долю квартиры, находившуюся в собственности Иванова менее трех лет, Петровой, владеющей остальными 3/4 доли этой же квартиры, за 500 000 рублей. В этом случае Иванов имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Сумма налога, подлежащая уплате Ивановым в связи с продажей доли квартиры, составит 0 рублей (500 000 – 1 000 000)13%).

Проблемные вопросы применения имущественного налогового вычета в связи с приобретением жилья.

Имущественный налоговый вычет в связи с приобретением жилья предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них, не превышающей 2 000 000 рублей, и в сумме расходов на погашение процентов по соответствующим целевым займам (кредитам).

Если в налоговом периоде данный имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Пример: Петрова в 2010 году приобрела по договору купли-продажи квартиру за 3 200 000 рублей и в этом же году зарегистрировала право собственности на квартиру. В этом случае Петрова имеет право на имущественный налоговый вычет в максимально возможном размере – 2 000 000 рублей. Годовой доход Петровой по месту работы по итогам 2010 года составил 360 000 рублей. В результате применения с 2010 года имущественного налогового вычета налоговая база Петровой по НДФЛ за 2010 год уменьшена на 360 000 рублей, налогоплательщику осуществлен возврат излишне удержанного работодателем и перечисленного в бюджет налога в размере 46 800 рублей (360 000  13%). При этом остаток неиспользованного Петровой имущественного налогового вычета в размере 1 640 000 (2 000 000 – 360 000) переносится на последующие налоговые периоды (на 2011 год, 2012 год, и так далее до полного его использования).

Применение имущественного налогового вычета по сделкам, совершенным между взаимозависимыми лицами

Имущественный налоговый вычет в связи с приобретением жилья не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между взаимозависимыми физическими лицами.

Пример: Иванов приобрел квартиру у Петровой по договору купли-продажи за 2 500 000 рублей. Иванов и Петрова являются полнородными братом и сестрой. В этом случае Иванов не имеет права на получение вычета, поскольку сделка совершена между взаимозависимыми лицами.

Определение момента возникновения права на имущественный вычет в связи с приобретением жилья

Право на применение указанного имущественного налогового вычета возникает с того налогового периода в котором соблюдены все условия для его получения: во-первых имеются документы, подтверждающие произведенные расходы на приобретение жилья, во-вторых, совершена государственная регистрация права собственности на жилье – при приобретении жилого дома, квартиры, комнаты, земельного участка (либо имеется договор и акт приема-передачи квартиры, комнаты в строящемся доме – при приобретении прав на квартиру, комнату в строящемся доме).

Пример: Иванов приобрел квартиру в построенном доме: понес расходы на приобретение квартиры в декабре 2010 года, зарегистрировал право собственности на квартиру в январе 2011 года. В этом случае Иванов имеет право на имущественный налоговый вычет начиная с 2011 года.

Пример: Петрова приобрела квартиру в строящемся доме:, понесла расходы на приобретение квартиры в 2009 году и в 2010 году, подписала акт приема-передачи квартиры в декабре 2010 года, зарегистрировала право собственности на квартиру в январе 2011 года. В этом случае Петрова имеет право на имущественный налоговый вычет начиная с 2010 года.

Распределение имущественного налогового вычета между супругами в связи с приобретением жилья

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 и пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено (оформлено в собственность) либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

При приобретении имущества в общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением по договоренности между ними.

Пример: Иванов и Петрова 08.08.2008 заключили брак в органах записи актов гражданского состояния и с этого момента являются супругами. В 2010 году Иванов и Петрова приобрели по договору купли-продажи квартиру за 2 000 000 рублей и в этом же году зарегистрировали право собственности на квартиру. Право собственности на квартиру оформлено на Петрову. С 2010 года Петрова является безработной домохозяйкой и доходов не получает. В 2011 году Иванов и Петрова представили в налоговый орган заявление о распределении имущественного налогового вычета в пользу Иванова в следующей пропорции 100% и 0%. В этом случае Иванов имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 2 000 000 рублей (100% от общего размера вычета), а Петровой имущественный налоговый вычет в связи с приобретением указанной квартиры не может быть предоставлен.

Необходимо учитывать, что если супруги приобрели имущество не в совместную собственность, а в долевую собственность, то вычет распределяется в соответствии с долей каждого супруга. Для распределения вычета в произвольной пропорции необходимо переоформление имущества в совместную собственность и представление супругами в налоговый орган соответствующего заявления о распределении вычета.

Повторность предоставления имущественного налогового вычета в связи с приобретением жилья

Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета в связи с приобретением жилья не допускается.

Пример: Петрова в 2005 году приобрела квартиру, в связи с чем использовала имущественный вычет по расходам на приобретение данной квартиры в течение 2006-2009 годов. В 2011 году Петрова приобрела жилой дом. В этом случае Петрова не вправе получить имущественный вычет по расходам на приобретение жилого дома, поскольку ранее имущественный налоговый вычет на приобретение жилья уже был ей предоставлен.