Особенности составления договора купли продажи объекта недвижимости с земельными участками в части необходимых для регистрации требований. Регистрация договора купли продажи объекта недвижимости.

1. В договоре купли продажи объекта недвижимости в отношении стороны договора - резидента (российского юридического лица) нужно указать полное наименование организации (как в свидетельстве о присвоении ОГРН с указанием организационно-правовой формы без сокращений), дату государственной регистрации организации и наименование органа, осуществившего такую регистрацию, ОГРН, ИНН, КПП, адрес постоянно действующего исполнительного органа, например так: «Общество с ограниченной ответственностью «Сибиряк», место нахождения: 111111, город Москва, ул. Кантемировская, дом 1, корпус 1, зарегистрированное Московской Регистрационной Палатой 01 сентября 2000 года, ОГРН 1234567891234, ИНН 1234567891, КПП 123456789, именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице Генерального директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании Устава».

Указанное требование предусмотрено п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - документы, устанавливающие переход прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав (т.е. договор купли продажи здания, договор купли продажи помещения), должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Согласно второго абзаца п. 18 Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в отношении российского юридического лица указывается полное наименование, дата государственной регистрации, наименование органа, осуществившего такую регистрацию, ОГРН, ИНН, КПП, адрес постоянно действующего исполнительного органа.

2. В отношении нерезидента (иностранного юридического лица) в договоре купли продажи объекта недвижимости указываются - полное наименование, страна регистрации (инкорпорации), регистрационный номер, дата регистрации, наименование регистрирующего органа, адрес (место нахождения) в стране регистрации (инкорпорации), например так: «БИС БАНК ПЛС, компания, зарегистрированная в соответствии с законодательством Великобритании Палатой Регистрации Компаний 13 марта 2010 г. под номером 123456, зарегистрированный офис которой находится по адресу: Лондон, Дэвис Стрит, 71, W1K 5JH».

3. В предмете договора купли продажи объекта недвижимости, основные характеристики объекта в целях его идентификации, нужно указать, например, так: «Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить принадлежащие Продавцу на праве собственности объекты недвижимого имущества:
- Нежилое помещение, общей площадью 1005 кв.м., расположенное в здании по адресу: Московская область, Волоколамский муниципальный район, д. Пагубино, ул. Ленина, д. 15, а именно: подвал пом. II ком. 64-74, этаж 2 пом. V ком. 8а, 8е, тех. этаж пом. X ком. 3, кадастровый (условный) номер: 123456 (далее – «Помещение»).*»

Рекомендуется указывать документы-основания регистрации права собственности Продавца на нежилое помещение, например так: «Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи №5 от 11.11.2009 г., заключенного между Продавцом и обществом с ограниченной ответственностью «Три Слона», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «01» марта 2010 г. сделана запись регистрации № 50-50-07/2005-142, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77 АБ 123456 от «01» марта 2010 г., выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области».

Описать земельный участок в предмете договора купли продажи объекта недвижимости можно, например, так: «земельный, площадью 1582 кв.м., кадастровый номер: 31:07:010155:0002, категория земель: земли населенных пунктов*, расположенный по адресу: Московская область, Волоколамский муниципальный район, д. Пагубино, ул. Ленина, вл. 15 (далее – «земельный участок»)*».

Подробное указание предмета в договоре купли-продажи объекта недвижимости, а также его расположение в составе другого объекта недвижимости или на земельном участке требуется в силу требований ст. 554 ГК РФ согласно которой «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.»

Документы-основания регистрации права собственности Продавца на земельный участок можно прописать, например, так: «Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Постановления Главы Волоколамского муниципального района Московской области «о предоставлении ООО «Три слона» в собственность за плату земельного участка, расположенного Московская область, Волоколамский муниципальный район, д. Пагубино, ул. Ленина, вл. 15 от 10.06.2010 года № 181, Договора купли-продажи №21-2010 земельного участка участка, находящегося в государственной собственности от 09.08.2010 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «11» декабря 2010 г. сделана запись регистрации № 50-50-07/2010-118, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77 АБ 654321 от «11» декабря 2010 г., выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области».

Каким органом зарегистрировано право собственности можно не указывать, это требование содержится в законодательстве только в отношении ипотеки недвижимости (Второй абзац п. 2 ст. 9, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4. Ипотека в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости указано, что Покупатель производит оплату после перехода права собственности на недвижимость к Покупателю, то согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности.

Если стороны договора купли продажи объекта недвижимости не заинтересованы в регистрации ипотеки в силу закона, в договоре купли продажи здания или договоре купли продажи помещения можно прописать, например, так «Стороны договорились, что в отношении Помещения залог в силу закона, согласно п. 5 ст. 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации, не возникает».

5. Обременения объектов недвижимости. Если объект недвижимости обременен правами третьих лиц (аренда, ипотека, сервитуты и др.), то все обременения нужно обязательно указать в договоре купли-продажи недвижимости. Уведомление, направленное Покупателю с перечнем обременений (как можно сделать в случае ипотеки объекта недвижимости – ст. 12 Закона об ипотеке) здесь не подойдет (законодатель не предусмотрел такой возможности в отношении договора купли-продажи).

Прописать в Договоре это можно, например, так: «Указанное в п. 1.1. Договора купли продажи недвижимости здание имеет следующие обременения:
- Аренда, номер регистрации №77-77-02/002/2010-117 от 01 апреля 2010 г., срок: с 05.03.2009 до 11.05.2016, арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «Квартал плюс».
- Ипотека, номер регистрации №77-77-02/002/2010-096 от 01 февраля 20010 г., срок исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой – до 01.05.2019, залогодержатель: АКБ «КРЕДИТНЫЙ» (ОАО).»

Если арендаторов много и покупатель заведомо согласен купить объект с любыми обременениями, то в договоре купли-продажи недвижимости можно прописать, например, так: «Покупатель выражает свое согласие принять Здание, обремененное любыми правами третьих лиц, при условии наличия каких-либо обременений (включая ипотеку, аренду, сервитуты и др.).»

Указывать обременения нужно в силу cт. 460 ГК РФ, согласно которой товар (объект недвижимости) Продавец обязан передать Покупателю свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять недвижимость с обременениями.

6. Порядок подачи сторонами договора документов в регистрирующий орган. Порядок уплаты государственной пошлины.

Подать заявления в регистрирующий орган должны обе стороны. Обязанность по государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя можно возложить на любую из сторон договора. В этом случае одна из сторон вместе с комплектом необходимых для регистрации документов предоставляет другой стороне нотариально удостоверенную доверенность с полномочиями по регистрации права собственности (перехода права собственности).

Если обязанность подать документы на регистрацию будет возложена на Продавца в договоре можно прописать, например, так: «Обязанность по совершению действий, направленных на регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение от Продавца к Покупателю лежит на Продавце. Покупатель обязан предоставить Продавцу в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора комплект документов, необходимый для государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области перехода прав собственности на нежилое помещение». Если на момент подписания договора купли-продажи не известно, какая сторона договора будет подавать документы в регистрирующий орган, можно прописать, например, так: «Стороны совместно осуществляют действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Нежилое помещение на имя Покупателя в Управлении Росреестра по Московской области. Стороны обязуются подать необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение на имя Покупателя не позднее 10 (Десяти) рабочих дней с момента подписания настоящего договора. В случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, виновная сторона возмещает другой стороне убытки, вызванные задержкой государственной регистрации перехода прав собственности на нежилое помещение.».

7. Ответственность сторон. Если по результатам проведенного Дью Дилижанс объекта недвижимости (подробнее здесь) Покупатель полагает, что существует риск признания сделки недействительной, можно прописать в договоре купли продажи здания, например, так: «Если Покупатель в течение 5 (лет) с даты государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение от Продавца к Покупателю лишится возможности осуществлять свое право собственности на нежилое помещение на основании судебного решения по основаниям, которые возникли до подписания настоящего договора, Продавец обязан возместить убытки Покупателя, связанные с приобретением нежилого помещения в течение 20 (Двадцати) дней с момента его уведомления, если не предоставит документального подтверждения, что Покупатель знал о наличии оснований повлекших признание права собственности Покупателя недействительным.».

8. Цена договора. Цена договора купли продажи объекта недвижимости может быть указана в любой валюте, с указанием, что оплата осуществляется в рублях по курсу, например, ЦБ РФ на какую-либо дату согласно какого-либо графика оплаты. К примеру, можно прописать так: «По соглашению сторон цена нежилого помещения составляет 3 000 000,00 (Три миллиона долларов CШA), в том числе НДС 18% в размере 457 627,12 (Четыреста пятьдесят семь тысяч шестьсот двадцать семь долларов двенадцать центов США), которая подлежит оплате согласно следующего графика:

- 200 000,00 (Двести тысяч долларов CШA) – не позднее «15» марта 2012 года;

- 800 000,00 (Восемьсот тысяч долларов США) – в течение 10 (Десяти) рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю.

Оплата производится в рублях по официальному курсу Банка России на день списания денежных средств с расчетного счета Покупателя».

9. Уступка по договору. Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ, право требования денежных средств по договору купли-продажи объекта недвижимости может быть передано продавцом другому лицу без согласия покупателя, если иное не предусмотрено законом или договором. Предусмотреть иное, к примеру, полный запрет на передачу любых прав и обязанностей по договору можно прописав в договоре купли-продажи объекта недвижимости следующее: «Ни одна из Сторон не в праве передавать, продавать, переуступать или отчуждать каким бы то ни было иным образом, формально или фактически свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам или иным образом обременять свои права и обязанности по настоящему Договору или в связи с его исполнением без предварительного письменного согласия на то другой стороны, оформленного в виде дополнительного соглашения к настоящему Договору. Только подписание дополнительного соглашения является надлежащим уведомлением другой Стороны о произошедшей замене Стороны в денежном обязательстве по настоящему Договору. Любое такое обременение или передача прав и обязанностей, совершенные без письменного предварительного согласия второй Стороны и оформления соответствующего дополнительного соглашения к настоящему договору, являются ничтожными. За нарушение данного условия Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты штрафа в размере уступленного права денежного требования.»

10. Арбитражная оговорка (arbitration clause) - это соглашение сторон договора о порядке разрешения будущих споров. Самое важное здесь – согласование подсудности по договору. Поскольку предметом договора является недвижимость – подсудность установлена законодателем (часть 1 статьи 38 АПК РФ), согласно которой иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества, так называемая исключительная подсудность, которую стороны договора изменить не могут. Таким образом, иски о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, разделе недвижимости, установлении сервитута, границ земельного участка, освобождении имущества от ареста, а также иски удовлетворение которых требует совершения регистрационных действий подпадают под правило ч. 1 ст. 38 АПК. Однако это правило не касается иных споров, вытекающих из договора купли-продажи объекта недвижимости (взыскание платы за недвижимое имущество, возмещении убытков, связанных с неисполнением договора купли-продажи объекта недвижимости и др.), т.е. для определения подсудности нужно руководствоваться нормами ст. ст. 35, 36, 37 АПК, а не нормами ст. 38 АПК. Итого: если, к примеру, продавец здания находится в Москве, а покупатель в другом городе и продавец полагает, что контрагент может не исполнить какие-либо обязательства по договору не подпадающие под исключительную подсудность в договоре можно указать следующее: «Все споры и разногласия между Сторонами, которые могут возникнуть по настоящему Договору или в связи с ним, если они не будут разрешены путем переговоров, подлежат разрешению в Арбитражном суде г. Москвы».