Иногда в объявлениях о продаже недвижимости можно прочитать: «Предлагаю квартиру с отсрочкой заселения». И цена, как правило, значительно ниже рыночной. Что скрывает за собой эта витиеватая формулировка?
За разъяснениями мы обратились к Марату Григорьевичу Кауфману, генеральному директору ООО «Куратор-НН».

- В данном случае речь, скорее всего, идет о заключении договора ренты. По нему получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество, но с условием - оказывать проживающему в ней гражданину определенные услуги, выплачивать денежные суммы бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
Само по себе, понятие «рента», предполагает получение регулярного дохода с капитала, имущества или земли, не связанного с предпринимательской деятельностью. В советском законодательстве до 1964 года договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка, так как никакое ростовщичество не допускалось вообще. В ГК 1964 появилась норма, которая регулировала лишь одну разновидность договора ренты - пожизненное содержание с иждивением гражданина и только как разновидность договора купли-продажи жилого дома. В российском законодательстве взаимоотношения сторон по договору ренты регулируются нормами главы 33 Гражданского Кодекса РФ. Здесь определены такие понятия, как договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением (разновидность договора ренты).

Рента или договор пожизненного содержания с иждивением?

Что касается ренты (передачи имущества в собственность за плату или без таковой и получение рентных платежей), то она бывает постоянной и пожизненной.
Если рента является постоянной, то права на нее могут переходить по наследству. Например, если по договору ренты передано какое-то имущество, то после смерти получателя ренты, все права на получение рентных платежей переходят к его наследникам. Права получателя платежей на условиях постоянной ренты могут быть, также, уступлены или получены в порядке правопреемства. При этом следует знать, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане или некоммерческие организации.

Пожизненную ренту могут получать только граждане (рентополучатели). Платежи в этом случае определяются сроком жизни рентополучателя. После его смерти они прекращаются. Договор пожизненной ренты может предусматривать выплату денежных сумм - единовременной денежной суммы вначале, далее - определенных ежемесячных денежных сумм до момента смерти, оплату коммунальных услуг, налогов, оплату процентов за просрочку платежей и т.п. Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты.

Важно! Следует знать, что в договоре ренты, право получателя ренты на проживание в данном жилом помещении может быть, а может и не быть прописано.

В этом смысле договор пожизненного содержания с иждивением более конкретен – проживание гражданина в жилом помещении является обязательным. Также в данном договоре прописывается, помимо суммы ежемесячных платежей, то, каким образом осуществляется содержание получателя ренты, перечисляются обязанности плательщика. Например, необходимость последнего оплачивать ежегодный отдых, медицинские и ритуальные услуги, осуществлять приобретение лекарств и продуктов питания и т.п.

Важно! Договор пожизненного содержания с иждивением может заключаться на жилые помещения, земельные участки и иную недвижимость, принадлежащие получателю ренты на праве собственности.

Из самого названия договора понятно, что заключается он (как и договор пожизненной ренты) только на период жизни рентополучателя.

Размеры ежемесячных выплат

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, которая должна быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда, для договора пожизненной ренты - не менее одного минимального размера оплаты труда, установленного законодательством РФ.
Однако, это не значит, что эта сумма может быть в размере 100 – 200 рублей.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 N 11-П положение части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда", предписывающее исчисление платежей по договору пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, исходя из базовой суммы, равной 100 рублям, - признано не соответствующим Конституции Российской Федерации.
В соответствии с указанным Постановлением, законодатель обязан внести в законы соответствующие изменения не позднее 1 июля 2009 года. Но пока, к сожалению, информация о таких изменениях отсутствует.
В договоре ренты может быть установлена различная форма оплаты, в договоре пожизненного содержания с иждивением определяется ежемесячный размер содержания гражданина, получателя ренты, который может быть заменен периодическими платежами, а также, могут определяются и другие условия.

Сделки возможны?

Недвижимое имущество, дом или квартира, к примеру, в случае заключения вышеописанных договоров, будет находиться под обременением (в залоге) у получателя ренты. Значит, гражданско-правовые сделки по последующему отчуждению имущества, возможны только при условии получения нотариального согласия получателя ренты, а за продавцом и приобретателем после регистрации отчуждения такой недвижимости, сохраняются субсидиарные обязательства по уплате рентных платежей и содержанию рентополучателя.

Расторжение

При существенном нарушении плательщиком ренты условий договора, он может быть расторгнут получателем ренты. Расторжение таких сделок осуществляется, как правило, в судебном порядке.
Возможно расторжение договора и по соглашению сторон, если обе стороны готовы пойти на это. В этом случае у нотариуса подписывается соглашение о расторжении договора, и бывший рентополучатель, после процедуры государственной регистрации, вновь становится собственником своего имущества.
Если плательщик исполняет условия договора ренты неукоснительно, в полном объеме, расторгнуть договор крайне сложно, ведь договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус до момента подписания удостоверяет дееспособность сторон, указывает, что они понимают содержание договора, его смысл, все участники договора подписываются под этим.

С какого возраста можно оформить такую сделку?

Теоретически, с 18 лет и с той, и с другой стороны. Но идут на заключение подобных договоров, как правило, одинокие пожилые люди, надеясь получить таким образом дополнительные средства на свое содержание.
Как правило, граждане преклонного возраста считают, что прожили большую жизнь, имеют огромный жизненный опыт и хорошо разбираются в людях. Однако, это не всегда так. Многие из этих почтенных граждан до сих пор живут мышлением советских времен, строя отношения с людьми на полном доверии, считая, что никто не посмеет обмануть пожилого человека. В результате, когда такое случается, когда они понимают, что их, все-таки, обманули и обращаются к юристу за помощью, выясняется, что сделать уже почти ничего нельзя: договор составлен юридически грамотно, плательщик ренты исполняет, со своей стороны, все условия договора, оснований для расторжения договора одной стороной нет.
Думаю, что прежде чем соглашаться заключать такие договоры, следует заранее проконсультироваться у специалиста, тогда положения главы 33 ГК РФ станут более понятны.

Моральная сторона вопроса

Государство в результате издания закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» позволило гражданам приобрести в собственность жилые помещения. Поскольку произошло это бесплатно, у многих осталась психология нанимателей, а не хозяев.
В связи с этим, собственники у нас в большинстве своем номинальные, а поэтому зачастую легко расстаются со своей собственностью. Как можно всерьез надеяться улучшить свое материальное положение, если предлагается размер ежемесячных выплат по договору ренты в размере двух тысяч рублей? А ведь некоторые граждане преклонного возраста согласны на это.
В моей практике был случай. Собственнику приватизированной двухкомнатной квартиры 90 лет. Стоимость его жилплощади - порядка 2 миллионов рублей. Квартира была им передана по договору ренты с единовременным платежом в 100 тысяч рублей и ежемесячными выплатами в 900 (!). Даже если индексировать эти выплаты с учетом инфляции и осуществлять их на протяжении 10-20 лет, то очевидно, что получатель ренты явно продешевил. Стоимость квартиры явно не соразмерна с суммой прогнозируемых выплат по договору ренты.
Вот так, пользуясь неграмотностью пожилых людей, недобросовестные компании используют договоры ренты для своей наживы.
И еще, если говорить о морали. Очень часто, и именно в городах, у пожилых людей прерываются связи с родственниками. Возможно, если им было бы с кем поговорить, посоветоваться, то таких договоров они не заключали.
Я заметил, что бескорыстных людей у нас становится все меньше. С точки зрения борьбы за существование, наверное, это, наверное, правильно и нормально. С точки зрения человеческой общности – нет.

Несколько советов

Для получателя ренты:

1. Самое главное для получателя платежей – получить деньги и остаться жить в квартире пожизненно. Поэтому, на мой взгляд, со стороны рентополучателя должен действовать независимый юрист, а не специалист, который работает в организации, предлагающей свои услуги по заключению договоров ренты. Факт остается фактом – большинство граждан, заключивших такие договоры, считают себя обманутыми, недовольны сложившимся положением, но сделать ничего не могут – юридически все оформлено грамотно.
Следует поэтому знать не только свои права по данному договору, но и обязательства. Это касается каждой из сторон. Без юриста все нюансы понять сложно.

2. Что касается размера ежемесячных выплат, то желательно указать, что они должны будут индексироваться в соответствии с инфляцией.

Для плательщика ренты:

3. Чтобы доказать добросовестность исполнения обязательств, каждый платеж, услуга должны быть подтверждены получателем ренты. Плательщик ренты не должен полагаться на авось – не поступает никаких претензий, значит, все хорошо. Желательно завести специальный журнал, в котором бы рентополучатель за все расписывался. А не просто собирать чеки.

4. Перед тем, как заключать договор ренты, стоит подумать – а справитесь ли вы. Ведь заселение в квартиру произойдет неизвестно когда, при этом ежедневно придется общаться с посторонним пожилым человеком. Как сложатся ваши отношения с получателем ренты, неизвестно. Этот вид договора отличается от остальных тем, что в нем экономические отношения переходят в личностные. Если что-то не устраивает, вызывает опасения – заключать такой договор не следует.

А вот что думают по этому поводу наши эксперты

Наталья Корионова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Нижегородской области:

- Переход права очень ответственный момент. Если гражданин дарит кому-то квартиру, пусть даже ближайшим родственникам, то должен осознавать, что больше ее собственником он не является, не имеет на нее никаких прав.
Мало используется такая форма правовых отношений, как пожизненное содержание с иждивением. А ведь в этом случае закон охраняет права человека, который отдает в ренту свое имущество. Его обязаны содержать, без его согласия квартира не будет отчуждена. На мой взгляд, это надежнее. Ведь можно заранее определить условия содержания, прописать все до мелочей – приобретение лекарств, уборка квартиры, приготовление пищи, посещения врача и т.п.
Но, видимо, такой вариант считается проблемным. В итоге мы сталкиваемся с тем, что старики оказываются на улице. Либо их отправляют в дом престарелых, или приобретают непригодное для нормального существования жилье, где они в итоге погибают.

Антон Кузнецов, заместитель директора АН «Чекни»:

- Практика заключения договоров ренты мало распространена в нашем городе. Если сравнивать, например, с наследованием жилья, то таких договоров меньше на порядки. И это хорошо, поскольку сам факт их существования свидетельствует если не о болезни общества, то о печальной судьбе одиноких пожилых людей, за которыми государство не в состоянии обеспечить достойный уход. В итоге они вынуждены искать кого-то, кто не в силу родственных или дружеских чувств, а из корыстных побуждений, из-за жилых метров готов ухаживать за ними. Так, видимо, быть не должно.

Этичен такой договор или нет – сказать сложно. Думаю, что он имеет право на существование. Это типичные рыночные отношения, изложенные в нотариально заверенном договоре, когда на одной чаше весов жилье, на другой - уход и регулярные денежные выплаты на протяжении оставшихся лет жизни одинокого человека.

Если говорить об организациях, специализирующихся на оказании такого рода услуг, то в нижегородском регионе, к сожалению, есть печальный опыт. В начале 90-х у нас действовала очень крупная фирма в этой сфере. Она была на слуху у всего города и риэлторского сообщества. В итоге выяснилось, что это были мошенники, стариков они обманывали, и в итоге оказались в тюрьме.
Риэлторы в чистом виде мало практикуют данное направление – потока нет и делать акцент на этом неправильно. Какой вид договора ренты лучше выбрать, сказать нельзя. Все индивидуально. Кому-то нужны только деньги, а кому-то еще и помощь по ведению хозяйства.

При заключении договора ренты неким гарантом выступает нотариус. Тем более, если это известный специалист, дорожащий своим именем и репутацией. Часто такие договоры заключаются с дальними родственниками, сиделками или работниками ЖЭКов, владеющими всей необходимой информацией.
Риски при покупке такой квартиры существуют, как и при приобретении, например, квартиры, перешедшей по наследству или продаваемой по доверенности. Здесь возможны некие юридические нюансы, которые, в итоге, могут привести к оспариванию сделки. Поэтому покупателям следует обращаться к профессионалам рынка, в проверенные агентства, чтобы избежать возможных недоразумений. Солидные риэлторские компании кровно заинтересованы в том, чтобы никаких осложнений в дальнейшем не возникло.
Здесь мы, конечно, не говорим о фирмах-однодневках, не дорожащих своей репутацией. После того, как государство прекратило лицензирование риэлторской деятельности, у них появился карт-бланш.

Процент расторжения договоров ренты выше, чем иных договоров по отчуждению недвижимости. Приведу типичную ситуацию. После заключения договора ренты у одинокого, казалось, пенсионера, появляются родственники, пытающиеся договор расторгнуть. Часто они мотивируют это тем, что уход не осуществлялся в должном объеме. И не важно, как обстояли дела на самом деле.
Такое поведение легко объяснимо. Большинство наших граждан не в состоянии в течение всей своей жизни заработать на квартиру. Жилплощадь для многих является единственным в жизни капиталом. Поэтому она и представляет такой интерес. Как для людей с честными намерениями, так и для мошенников.
Одиноко проживающим малоимущим пенсионерам можно только посочувствовать, что они в жизни оказались в такой ситуации - в зоне риска.
Когда что-то в этой сфере изменится – сказать сложно. Прежде всего, необходимы кардинальные изменения в экономике. А пока все идет, как идет.

Подготовила Наталья Чернышева