ПАМЯТКА: Особенности предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения,находящихся в муниципальной собственности

январь 2011 г.

Земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам из земель, находящихся в муниципальной собственности, на основании решения органа местного самоуправления, обладающего правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах его компетенции (статья 29 Земельного кодекса РФ).
Порядок и условия предоставления находящихся в муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения определены Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте) и заключаются с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 29.12.2010 №435-ФЗ в следующем.
Для получения земельного участка в собственность или в аренду гражданин или юридическое лицо обращается с заявлением в орган местного самоуправления. В данном заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.
Особенности предоставления земель
сельскохозяйственного назначения в собственность
Согласно положению пункта 1 статьи 10 Закона об обороте земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Исключения из указанного правила, т.е. предоставление в собственность без проведения торгов, возможны в следующих случаях:
1) Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, приобретается (выкупается) таким арендатором (абзац первый пункта 4 статьи 10 Закона об обороте).
Приобретение в собственность земельного участка из земель сельхозназначения, предоставленного изначально на условиях аренды, может быть произведено по истечении 3-х лет с момента заключения договора аренды и при условии надлежащего использования земельного участка.
Критерии надлежащего использования земельного участка установлены в статье 6.3. Закона Чувашской Республики от 01.06.2004 №11 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике» (далее – Закон Чувашской Республики об обороте). С 1 июля 2011 года вводится в действие положение Закона об обороте о том, что перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, подлежит установлению Минсельхозом России.
Выкуп земельного участка производится по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности или по цене, установленной законом субъекта РФ. На территории республики такая цена установлена пунктом 2 статьи 6.2. Закона Чувашской Республики об обороте, и определяется в зависимости от истечения сроков договора аренды и в процентном отношении от его кадастровой стоимости.
Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи арендатором заявления в письменной форме в орган местного самоуправления.
Орган местного самоуправления вправе отказать арендатору в выкупе земельного участка, переданного в аренду религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям для осуществления сельскохозяйственного производства, гражданам для сенокошения и выпаса скота в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса РФ (пункт 5 статьи 10 Закона об обороте).
2) Земельный участок, находящийся у сельскохозяйственной организации или гражданина, осуществляющего ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, приобретается указанными лицами (пункт 7 статьи 10 Закона об обороте).
Передача права должна производиться в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Сельскохозяйственные угодья, приобретаемые в собственность по данному основанию, подлежат отчуждению по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (ранее, до принятия Федерального закона от 29.12.2010 №435-ФЗ, не более 20%). Закон Чувашской Республики об обороте в пункте 4 статьи 6.2. устанавливает цену приобретаемого в собственность земельного участка в размере равной 15 % кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.
3) Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, передается в собственность использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству (пункт 5.1. статьи 10 Закона об обороте, подлежит применению с 01.07.2011 и введен Федеральным законом от 29.12.2010 №435-ФЗ).
Упрощенный порядок передачи такого земельного участка без проведения торгов применяется, если указанные организации обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.
Выкупная цена такого земельного участка не может превышать 15 % его кадастровой стоимости.
Информация о возможности приобретения такого земельного участка на указанных условиях подлежит опубликованию органом местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещению на официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии), а также размещается на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.
Следует учесть, что:
 Предоставление земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Возможно предоставление земельных участков и бесплатно в случаях, предусмотренных федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации. Так, согласно Закону Чувашской Республики об обороте право на передачу земельного участка в собственность бесплатно имеют религиозные организации, имеющие земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на праве постоянного (бессрочного) пользования, предоставленные до введения в действие Земельного кодекса РФ и используемые в соответствии с целевым назначением.
Органы местного самоуправления не вправе по своему усмотрению принимать решения о бесплатном предоставлении таких земельных участков.
 Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (статья 3 Закона об обороте).
Особенности передачи земель
сельскохозяйственного назначения в аренду
По общему правилу предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду должно осуществляться на торгах (конкурсах, аукционах) (пункт 2 статьи 10 Закона об обороте).
Без проведения торгов земельный участок может быть предоставлен в аренду в случаях, если:
1) В течение месяца после опубликования сообщения о наличии предлагаемого в аренду земельного участка в средствах массовой информации, определенных законом субъекта РФ, поступило только одно заявление о предоставлении его в аренду (абзац первый пункта 2 статьи 10 Закона об обороте).
Передача в аренду осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса РФ.
При наличии нескольких претендентов, выявленных после публикации сообщения о наличии земельных участков предлагаемых для аренды, предоставление земельных участков осуществляется на торгах.
2) Земельный участок предоставляется религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям и образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля для осуществления сельскохозяйственного производства, гражданам - для сенокошения и выпаса скота.
Передача в аренду осуществляется без права выкупа в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса РФ.
3) Земельный участок, находящийся у сельскохозяйственной организации или гражданина, осуществляющего ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, приобретается указанными лицами (пункт 7 статьи 10 Закона об обороте).
Передача права должна производиться в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Размер годовой арендной платы земельных участков передаваемых юридическим лицам, владеющих земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не может превышать трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Определение арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, относится к компетенции соответствующих муниципальных образований и зависит в том числе от устанавливаемой ими ставки арендной платы за использование земельных участков.
4) Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, передается в аренду использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству (пункт 5.1. статьи 10 Закона об обороте, подлежит применению с 01.07.2011).
Передача земельного участка в аренду осуществляется, если указанные организации обратились с заявлением о заключении договора аренды в течение трех месяцев с момента регистрации права муниципальной собственности на него. Арендная плата устанавливается в размере 0,3 % его кадастровой стоимости.
Информация о возможности приобретения земельного участка на указанных условиях подлежит опубликованию органом местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещению на официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии), а также размещается на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.
Следует учесть, что:
 Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения составляет 3 года, максимальный срок – 49 лет (п.3 ст.9 Федерального закона об обороте, ст. 6.1 Закона Чувашской Республики об обороте).
 В договоре аренды может быть предусмотрена передача арендуемого земельного участка в собственность арендатора при условии внесения арендатором всей обусловленной договором цены и с учетом особенностей, установленных статьей 10 Закона об обороте (пункт 4 статьи 9 Закона об обороте).
 Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается (пункт 6 статьи 9 Закона об обороте).
Порядок предоставления земельных участков в собственность или в аренду без проведения торгов
Уполномоченный орган местного самоуправления:
- обеспечивает подготовку информации о земельном участке, который предоставляется гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации в местной газете;
- принимает заявления от граждан и юридических лиц на предоставление земельного участка в собственность или в аренду;
- в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает подготовку схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, утверждает ее и выдает заявителю. Заявитель, в свою очередь обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществления государственного кадастрового учета этого земельного участка в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»;
- в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка (см. примерную форму распоряжения о предоставлении земельного участка);
- в недельный срок после принятия решения о предоставлении земельного участка заключает договор купли-продажи или аренды земельного участка.
Основой перехода права собственности или возникновения права аренды является распоряжение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка и договор купли-продажи или аренды земельного участка.
Порядок предоставления земельных участков в собственность или в аренду с проведением торгов
Организация и проведение торгов (конкурсов или аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации и утвержденными постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 №808 Правилами.
В качестве организатора торгов может выступать орган местного самоуправления либо специализированная организация, действующая на основании договора с ним.
Орган местного самоуправления проводит следующую работу и выполняет следующие функции:
- проводит работу по формированию земельных участков с последующим их государственным кадастровым учетом в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»;
- принимает решение о проведении торгов (конкурса или аукциона) по продаже земельного участка в собственность или права на заключение договора аренды земельного участка;
- опубликовывает информационное сообщение о проведении торгов не менее чем за тридцать дней до проведения торгов, которое содержит сведения о:
наименовании органа местного самоуправления, принявшего решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения, наименовании организатора торгов,
предмете торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, иные индивидуализирующие данные,
начальной цене предмета торгов или начальном размере арендной платы,
времени, месте, форме торгов, порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, дате, времени и порядке осмотра земельного участка на местности,
иные сведения;
- организует проведение торгов (конкурса или аукциона);
- осуществляет подготовку и подписание протокола о результатах торгов (конкурса или аукциона);
- в пятидневный срок со дня подписания протокола о результатах торгов заключает договор купли-продажи или аренды земельного участка с победителем торгов (лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия);
- в месячный срок со дня заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка опубликовывает информацию о результатах торгов в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов, включающую в себя наименование органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения, наименование организатора торгов, имя (наименование) победителя торгов, местоположение (адрес), площадь, границы, кадастровый номер земельного участка.
Аукцион или конкурс, в которых участвовал один участник, признаются несостоявшимся. В этом случае организатор торгов вправе принять решение о повторном проведении торгов или предоставить земельный участок и заключить договор купли-продажи или аренды с единственным участником.
Основой перехода права собственности или возникновения права аренды является протокол о результатах торгов и договор купли-продажи или аренды земельного участка.
Следует учесть, что:
 Вопрос о предоставлении земельного участка в аренду или в собственность, на конкурсе или аукционе определяет орган местного самоуправления. Выбор права, на который переоформляется право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения землей – право собственности или право аренды – осуществляет лицо, переоформляющее право, по своему усмотрению.
 Права на земельные участки, договоры аренды земельных участков подлежат обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (пункт 1 статьи 25, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ). Только после ее проведения они считаются возникшими и юридически действительными.

ПРИМЕРНАЯ ФОРМА РАСПОРЯЖЕНИЯ
о предоставлении в собственность или аренду гражданам и юридическим лицам
находящегося в муниципальной собственности земельного участка
из земель сельскохозяйственного назначения*

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ, статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»**, рассмотрев заявление _______________________________:
(гражданин или юридическое лицо)
1. Предоставить в ________________________________________________________________
(собственность за плату по цене _______________ руб./бесплатно***
_____________________________________________________________________________________
или аренду на срок ___________________)
____________________________________________________________________ земельный участок
(гражданин или юридическое лицо)
из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым № ______________________________,
находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): __________________________________
(субъект Российской Федерации,
_____________________________________________________________________________________
город, поселок, село и др., улица, дом, строение и др.,
____________________________________________________________________ (далее – Участок),
иные адресные ориентиры)
для использования в целях ,
(разрешенное использование)
в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему распоряжению, общей площадью ______________ кв.м.
2. _____________________________________________________________________________
(структурное подразделение уполномоченное на заключение договора
_____________________________________________________________________________________
купли-продажи или договора аренды земельного участка органа местного самоуправления)

подготовить проект договора ___________________________ Участка.
(купли-продажи или аренды)
3.
(гражданин или юридическое лицо)
в течение _____________ со дня заключения договора ____________________________ обеспечить
(купли-продажи или аренды)
государственную регистрацию __________________________________________________________
(права собственности на Участок или договора аренды Участка)
в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».


Должностное лицо уполномоченного на распоряжение
земельными участками органа местного самоуправления _____________________
(подпись)

_______________________________
*Решение оформляется актом уполномоченного на распоряжение земельными участками органа местного самоуправления.
** В преамбуле дополнительно может быть указано основание предоставления земельного участка (например, в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения).
*** Земельные участки предоставляются на безвозмездной основе в случаях, установленных Законами Чувашской Республики.