Качество риэлторской услуги: консультирование продавца по цене

Клиенты ждут от риэлторов грамотной оценки продаваемого жилья. Однако цифры, называемые агентами, нередко оказываются далеки от реальности. Неточная оценка может привести к срыву сделки или в разы увеличить сроки продажи объекта.

Участники рынка постоянно подчеркивают, что одна из важнейших составляющих качества риэлторской услуги - консультирование продавца по цене его недвижимости. Оно и понятно: большинство сделок - обмен с доплатой.

Если владелец неверно определяет стоимость своего объекта, его представления о том, на какую альтернативу он может рассчитывать, будут далеки от реальности.

Оценка c вариациями

Мы провели эксперимент: попросили специалистов различных агентств оценить один и тот же объект (комнату в коммуналке площадью 40 кв.м). Агент "Итаки" назвал сумму в $70 000-75 000, "Невского проспекта" - $80 000-85 000, Русского фонда недвижимости - $120 000. Все были одинаково убедительны.

В принятых Ассоциацией риэлторов Петербурга (АРСПб) стандартах риэлторской деятельности ни слова о правилах проведения оценки нет. Знаний по оценке жилья не спрашивают и при аттестации агентов в Институте недвижимости. Этому ремеслу граждан обучают в течение нескольких часов на вводных лекциях.

После трех-четырех сделок под присмотром опытного агента стажер считается полноценным специалистом. Тогда как полноценный курс обучения оценке недвижимости - более 500 академических часов… "Поручить оценку неспециалисту - все равно что доверить провести операцию медсестре", - комментирует председатель комитета по аналитике АРСПб Евгений Безлюдный.

"Чтобы правильно оценить сложные объекты, нужен опыт несколько сотен сделок", - уверен директор по продажам АН "Аркада" Александр Дымников.

Если риэлтору недостает аргументов, он вынужден соглашаться на неадекватные запросы собственников. Расчет - на то, что со временем владелец образумится.

Нередко агент завышает цену, чтобы перебить предложения других фирм (особенно при расселении). Не важно, что объект "зависнет" надолго, не находя спроса. Зато конкурентам не достанется.

Табличные ценники

Как правило, риэлторы при определении цены пользуются данными о средней стоимости квадратного метра в районе. Дальше - применяют повышающие и понижающие коэффициенты. В распоряжение редакции попала таблица, которой руководствуются сотрудники одной из фирм.

К примеру, для близких к метро вариантов (до 5 минут пешком) предлагается поднимать цену на 3,5% от среднего, для удаленных (больше 5 остановок на транспорте) - отнимать 2,5%. Размер кухни до 5 кв.м "съедает" 15% от стоимости жилья, если это помещение больше 8 "квадратов", следует добавить 3,5% - для однокомнатной квартиры, 1,5% - для двухкомнатной и так далее.

Грамотная оценка квартир (чтобы определить наиболее вероятную цену продажи) - процесс непростой. Нужно ориентироваться на реальные сделки со схожими объектами. В ситуации, когда компании не раскрывают реальных цифр, это проблематично.

Необходимо, по крайней мере, избавиться от влияния на цену явно переоцененных вариантов, а при механическом определении средней стоимости "квадрата" это не получится. Подобных тонкостей немало.

В результате в городских каталогах одновременно выставляются по 20 000 вариантов.

Сделок ежемесячно проводится не больше 4000-5000 (исключая межродственные обмены). Специалисты в один голос говорят: правильно оцененный объект должен уходить за месяц.

Получается, что большая часть выставленных в продажу квартир оценена неверно.

Компьютерные помехи

Все больше интернет-порталов запускают услугу по электронной оценке квартир. К примеру, недавно портал IRN.RU презентовал подобную программу для определения стоимости московского жилья. Есть такие сервисы и на нескольких питерских сайтах.

Компьютерные оценщики тоже используют усредненные индексы цен, но, по крайней мере, действуют по схожим правилам. Создатели сервиса на IRN.RU утверждают, что точность их оценки составляет 3-5%. В агентстве "Смирнов и К" полагают, что допустимая погрешность оценки агентом составляет 5-10%.

По факту разброс мнений "живых" специалистов куда больше. "Оценивая квартиру, агент нередко полагается на интуицию", - подверждает директор по региональному развитию АН "Центр" Сергей Козлов.

Однако профессионалы настаивают, что компьютерные оценщики лишь мешают им работать, потому что неверно ориентируют клиентов.

"Мы часто сталкиваемся с последствиями таких электронных оценок. Потом долго приходится убеждать клиентов, что реальная цена их жилья совсем иная. Эта калькуляция не приносит реальной пользы", - уверен Александр Белкин, заместитель генерального директора АН "Динас".

"Объект недвижимости можно оценить, только увидев его. В электронной оценке невозможно учесть все нюансы, которые увеличивают или, наоборот, снижают стоимость квартиры", - добавляет генеральный директор АН "Итака" Сергей Галалу.

"Ничего плохого об этой программе не слышал ни от одного риэлтора, потому что большинство относится к этому, как к забаве. Агент делает то же самое, что и электронный оценщик, только вручную. Если бы сервис создавал проблемы, его бы не было на нашем сайте", - комментирует генеральный директор ИД "Бюллетень недвижимости" Игорь Келим.

Руководители риэлторских компаний подчеркивают, что фирмы не несут никакой ответственности за высказанное их агентом мнение о реальной стоимости продаваемой квартиры.

Единственный известный "НП" пример, когда агенту запрещено сразу оценивать объект, - агентство "Аркада".

Здесь полевой сотрудник на месте лишь максимально полно описывает жилье, а оценку проводит по возвращении в офис под руководством менеджера. Правда, это правило применяют лишь к нетиповым вариантам в историческом центре.

Кстати, профессиональный отчет об оценке квартиры стоит $120-150.