Пример, Материалы и Расчёты об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов

УПРАВЛЕНИЕ РОСНЕДВИЖИМОСТИ ПО республике северная осетия-алания

Федеральный кадастровый центр “Земля” (ФКЦ “Земля”)

СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФИЛИАЛ ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ, ОСНОВАННОГО НА ПРАВЕ ХОЗЯЙСТВЕННОГО ВЕДЕНИЯ, «ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КАДАСТРОВЫЙ ЦЕНТР «ЗЕМЛЯ»

 

отчет № 01-15/2007

об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов

Республики Северная Осетия-Алания

по состоянию на 01.01.2007

Том №1

Основной

Список исполнителей:

______________________________ /М.А. Цораев/

______________________________ /М.Б. Гергова/

______________________________ /Л.Г. Винник/

______________________________ /М.И. Анчеков/

Нальчик - 2007

Список исполнителей

Северо-Кавказский филиал Федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, «Федеральный кадастровый центр «Земля»

регистрационный номер 1027700123208 от 28.06.2006 г.

Тел.факс: (8662) 77-47-43

e-mail: ncrcc@mail.ru

Сотрудники, непосредственные исполнители работ по ГКОЗ НП

Организация-соисполнитель:

Сотрудники, непосредственные исполнители работ по ГКОЗ НП

Реферат

Отчет состоит из 2-х томов: первый – основная книга Отчета; второй – книга приложений к Отчету. Первый том отчета содержит 58 стр. текста, 10 таблиц по тексту пояснительной записки. Второй том состоит из 17 приложений.

Отчет составлен в соответствии с требованиями «Типовой структуры Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов», утвержденной Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости 18.09.2007 г. №П/0240.

В первом томе указаны цели и задачи, правовая и методическая основы государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель Республики Северная Осетия-Алания, приведена организационная схема выполнения работ, представлены основные характеристики субъекта, проведен анализ результатов ГКОЗ населенных пунктов в разрезе групп видов разрешенного использования, сделаны выводы по результатам выполненной работы.

Второй том содержит приложения: перечень объектов оценки, таблицы с исходной информацией и графический материал, используемый при расчетах, таблицы с результатами расчетов кадастровой стоимости земельных участков по видам разрешенного использования, согласно Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. №39 (далее – Методические указания).

База данных ГКОЗ по Республике Северная Осетия-Алания сформирована в формате специального программного обеспечения «Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов». База данных содержит полную информацию об объектах оценки на 01.01.2007, включая перечень земельных участков, описанных в разрезе факторов стоимости, а также результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков по 16 группам видов разрешенного использования.

Содержание

Определения

Термины и определения государственной кадастровой оценки земель:

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации).

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка – кадастровая стоимость земельного участка в расчете на единицу его площади.

Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Статистическая модель расчета кадастровой стоимости земельных участков – функциональная зависимость стоимости земельных участков от ценообразующих факторов (факторов стоимости).

Фактор стоимости – характеристика земельного участка, оказывающая влияние на его стоимость.

Альтернативная оценка – определение кадастровой стоимости земельных участков на основании минимальных и (или) средних удельных показателей кадастровой стоимости других видов разрешенного использования и (или) категорий земель. Альтернативная оценка производиться для земельных участков в составе вида разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.13-1.2.15 методических указаний для городских населенных пунктов.

Группа земельных участков - перечень земельных участков, полученный из перечня земельных участков вида разрешенного использования, указанного в одном из пп. 1.2.1 – 1.2.10 методических указаний путем задания значений (диапазонов значений) факторов стоимости. Количество земельных участков всех групп, сформированных для одного вида разрешенного использования, должно быть равно количеству земельных участков содержащихся в перечне земельных участков этого вида разрешенного использования.

Земельные участки с более, чем одним видом разрешенного использования - земельные участки, для которых в столбце «Вид разрешенного использования по методике» перечня объектов оценки стоит более, чем одно число, за исключением земельных участков, одним из видов разрешенного использования которых является жилая застройка.

Индивидуальная оценка - определение кадастровой стоимости земельных участков на основе их рыночной стоимости, определенной в результате рыночной оценки. Индивидуальная оценка производится для земельных участков в составе вида разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.11-1.2.12 методических указаний.

Моделирование - построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков. Моделирование производится для земельных участков в составе вида разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.1-1.2.10 методических указаний.

Номинальная оценка - нормативное установление величины кадастровой стоимости земельных участков. Номинальная оценка производиться для земельных участков в составе вида разрешенного использования, указанного в п. 1.2.16 методических указаний.

Соотношение - множитель, рассчитываемый по земельным участкам в составе городских населенных пунктов численностью от 20 до 50 тысяч жителей, как отношение среднего по муниципальному району (городскому округу) значения УПКС земельного участка вида разрешенного использования, указанного в одном из пп. 1.2.1, 1.2.15 методических указаний к среднему по муниципальному району (городскому округу) значению УПКС земельного участка вида разрешенного использования, указанного в п. 1.2.2. В случае отсутствия в муниципальном районе (городском округе) земельных участков вида разрешенного использования, указанного в одном из пп. 1.2.1, 1.2.3 – 1.2.10, 1.2.13 – 1.2.15 методических указаний, числитель и знаменатель соотношения рассчитывается по земельным участкам в пределах субъекта Российский Федерации.

Обучающая и контрольная выборка. Под обучающей выборкой понимается рыночная информация, на основе которой строятся модели расчёта. Под контрольной выборкой понимается рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей расчёта, не включающая информацию обучающей выборки.

I. Введение

1.1. Цель и задачи ГКОЗ НП.

Целью работы является актуализация (обновление) результатов, проведенной в 2001-2003 гг. государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, в соответствии с Методическими указаниями, позволяющими определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования:

1.2.1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

1.2.2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

1.2.3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

1.2.4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

1.2.5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

1.2.6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

1.2.7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

1.2.8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

1.2.9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

1.2.10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;

1.2.11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

1.2.12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

1.2.13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

1.2.14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

1.2.15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

1.2.16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, согласно Методическим указаниям, осуществляется в следующем порядке:

1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов.

2. Расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

1.2. Правовая и методическая основы проведения ГКОЗ НП.

Работа по определению кадастровой стоимости земельных участков Республики Северная Осетия-Алания проведена по состоянию на 1 января 2007 года.

Нормативно правовой, методической и нормативно-технической основой работы служат:

1. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;

2. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000г. № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;

3. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.04.2006г. № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель»;

4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. с изменениями. (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ, от 21.03.2002 №31-ФЗ, от 14.11.2002 № 143-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 27.02.2003 № 29-ФЗ,от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ,от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 05.02.2007 № 13-ФЗ,от 13.07.2007 № 129-ФЗ, от 24.07.2007 № 220-ФЗ)

5. Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007)».

6. Приказ Роснедвижимости № П/0017 от 06.02.2007 г. «Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель в 2007 году» (с изменениями от 28.02.2007 г. № П/0035);

7. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. №39; Технология реализована в официальном специальном программном обеспечении «Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов» (далее СПО).

8. Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 г. № П/0152;

9. Типовая структура Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов», утвержденная Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости 18.09.2007 г. №П/0240.

10. Закон Республики Северная Осетия-Алания от 15 мая 2007 г. № 19-РЗ «О Республиканской целевой программе «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)»

11. Постановление Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 23.12.2005 г. № 363 «О составе Республиканской комиссии по организации выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель и ее результатов».

12. Государственный контракт № 1 от 14.06.2007 г. на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов в административных границах РСО – Алания, заключенный между Управлением Роснедвижимости по РСО-А и Северо-Кавказским филиалом Федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, «Федеральный кадастровый центр «Земля» (далее – Государственный контракт).

13. Протокол заседания Республиканской межведомственной комиссии по организации работ связанных с проведением государственной кадастровой оценке земель территории Республики Северная Осетия-Алания от 18 июля 2007 г..

Копии документов, за исключением актов Российской Федерации, приводятся в Приложении 1 к Отчету.

II. основная часть

2.1. Организационная схема выполнения работ по ГКОЗ НП.

Дата проведения работ – оценка проводится по состоянию на 1 января 2007 года;

– дата составления отчета – 25 ноября 2007 г.;

– схема организации работ по ГКОЗ НП на территории Республики Северная Осетия-Алания (приведена в Приложении 2 к отчету). При этом роли Регионального оператора и Исполнителя выполняет Северо-Кавказский филиал ФКЦ «Земля», роли Кадастрового и Рыночного оценщика – «ООО МОК-центр».

Проведены следующие виды работ:

Передача информации между Северо-Кавказским филиалом ФКЦ «Земля» и МОК-Центром осуществлялась по электронной почте с обязательным направлением сопроводительного письма в адрес ООО МОК-центр и Управления оценки Федерального кадастрового центра «Земля».

2.2. Особые условия проведения работ.

Исходная информация.

Состав исходных данных, необходимых для проведения оценочных работ, сформирован на основе статистической и иной информации, используемой землеустроительными,  градостроительными и сетевыми службами, структурными подразделениями администрации города, органами государственного учета, контроля и надзора, а также оценщиками недвижимости.

В качестве основы для производства работ по государственной кадастровой оценке земель Республики Северная Осетия-Алания была принята дежурная карта кадастрового деления территории республики, выполненная РГУ ОТЗП «Гея» и утвержденная Комитетом по земельным ресурсам Республики Северная Осетия-Алания  Приказом № 26 от 16.07.2001 г. В качестве исходных сведений для формирования тематических карт использовались следующие источники:

-  Карта-схема «Владикавказ», Владикавказ 1:100 000, подготовлена к изданию и отпечатана в 1998 г. Северо-Кавказским государственным аэрогеодезическим предприятием Роскартография;

-                   Электронная карта-схема города Владикавказ, «Вся Осетия CD» разработано в НТП «Компьютерные технологии», г. Владикавказ, РСО-Алания, info@e-osetia.ru;

-  Электронный справочник «Вся Осетия», версия 1.5-03.06 разработано в НТП «Компьютерные технологии», г. Владикавказ, РСО-Алания, info@e-osetia.ru;

-  Тематические карты, созданные при проведении предыдущего тура оценки;

В основу создания электронной карты для выполнения кадастровой оценки были положены тематические карты, созданные при проведении предыдущего тура оценки. Остальные материалы использовались для актуализации основной карты.

Собрано достаточное количество объектов-аналогов с характеристиками, необходимыми для выделения стоимости земли из стоимости единого объекта недвижимости и дальнейшего применения при ГКОЗ. Информация получена из достоверных источников, согласованных с Управлением Роснедвижимости по Республике Северная Осетия-Алания и закрепленных в Протоколе МВК.

Основными источниками информации послужили средства массовой информации (газета Из рук в руки) и база данных Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Северная Осетия-Алания, а также Интернет-Сайты: www.zaramag. ru.;://www.iraf.ru. /; www.e-osetia.ru.;://www.riauim @ yandex.ru/;://www.izrukvruki.ru

По уточнению недостающих характеристик использовался также способ дозвона в риэлторские и оценочные компании, а также лицам, подавшим заявление.

По уточнению недостающих характеристик использовался также способ дозвона в риэлторские и оценочные компании, а также лицам, подавшим заявление.

2.3. Описание  земель Республики Северная Осетия -Алания

Республика Северная Осетия-Алания является субъектом Российской Федерации, частью Южного федерального округа. Кроме того она входит в состав Северо-Кавказского экономического района. Республика расположена на северном склоне Большого Кавказа и на примыкающих к нему наклонных равнинах. Республика Северная Осетия-Алания граничит на севере со Ставропольским краем, на западе с Кабардино-Балкарской Республикой, на востоке с Республикой Ингушетией, на юге по хребтам Большого Кавказа - с Грузией.

Территория республики 8 тыс. квадратных километров. Наибольшая протяжённость – в меридианном направлении120 км, в широтном направлении -125 км.

Климат умеренно континентальный, на равнине - засушливый. Зима непродолжительная и мягкая, лето жаркое.

Главная река региона –Терек. Важнейшие из рек, относящиеся к бассейну Терека -Урух, Ардон, Фиагдон, Гизельдон. Они используются для орошения и служат источником гидроэнергии. Среди полезных ископаемых в основном выделяются полиметаллы (Садонское месторождение), стройматериалы (мергель, известняк), доломиты. Источники минеральных вод, полиметаллические руды, содержащие цинк, свинец, медь, серебро. Разведаны запасы нефти, ведётся подготовка к эксплуатации перспективных месторождений.

Административное деление республики -8 районов, 6 городов, 7 посёлков городского типа, 95 сельских административных единиц.

Столица республики г. Владикавказ. Расстояние от Владикавказа до Москвы -1923 км.  Наиболее крупные города (численность жителей на 1 января 2006 г., тыс. человек): Владикавказ (314,1), Моздок (41,3), Беслан (35,7), Алагир (20,3), Ардон (16,9), Дигора (11,4). Общая численность населения республики 702338 человек. Плотность населения на 1 января 2006 г.- 88,1 человек на кв. км., причём на равнине -120-140 чел. на кв км. Почти половина жителей проживает в столице. Высокий уровень урбанизации(около70%)- следствие индустриального развития республики.

Северная Осетия–Алания – республика с развитой промышленностью и многоотраслевым сельским хозяйством. На 1 января 2006 года число зарегистрированных предприятий составило 14893.

На территории республики сосредоточены крупные предприятия по добыче полиметаллических руд, ремонту железнодорожного подвижного состава, производству свинца, цинка, вольфрама, медного проката, твёрдых сплавов, строительных материалов и деталей, стекольной продукции, автотракторного оборудовании, электроламп и электроконтакторов, мебели, гофрокартонной тары, трикотажных изделий, крахмалопаточной продукции. Функционируют 5 гидроэлектростанций средней мощностью в пике около 80 МВт. В целях восстановления старых нефтепромыслов и создания новых разработана программа «Нефть Осетии», включённая в федеральную целевую программу «Топливо и энергия».

В республике развита система транспорта и связи. По её территории проходит участок Северо-Кавказской железной дороги от станции Эльхотово до станций Ардон-Алагир, Ардон-Дигора, Беслан-Владикавказ, Беслан-Долаково и железнодорожная линия Прохладная-Моздок-Гудермес.

По территории РСО-Алания проходят два магистральных пути через Главный Кавказский хребет, связывающих Россию со странами Закавказья и Ближнего Востока. Это участок Военно-Грузинской автомобильной дороги от г. Владикаказа до российско-грузинской границы в Дарьяльском ущелье и участок Транскавказскоой автомобильной дороги «Кавказ» Алагир-Нижний Заромаг до границы с Грузией, где действует тоннель сквозь Главный Кавказский хребет протяжённостью 3680 м, участок Государственной автомобильной дороги федерального значения «Кавказ» (Ростов-на-Дону-Махачкала), длиной 65 км от административной границы между Кабардино-Балкарской Республикой и Республикой Северная Осетия-Алания через г. Беслан до административной границы между Республикой Северная Осетия-Алания и Республикой Ингушетия. Функционирует международный аэропорт «Владикавказ». Через территорию Республики Северная Осетия-Алания проложены газопровод Тихорецк-Моздок-Махачкала и нефтепровод Махачкала-Моздок-Тихорецк-Новороссийск.

В республике наблюдается рост объёмов производства в базовых отраслях промышленности- энергетике, машиностроительной, химической, стекольной. Осуществляется конверсия предприятий оборонного комплекса. Повышается насыщенность потребительского рынка товарами. Среднегодовые денежные доходы на душу населения (в месяц) на 1 января 2006года составили 4678,3 рубля. Реальные денежные доходы населения, в % к предыдущему году составили 102. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в 2005году составила 4722,3 рубля, реальная начисленная заработная плата одного работника составила 121,7% к предыдущему году.

 Успешно развивается внешнеэкономическая деятельность. Предприятия республики проводят переоснащение производства на современное оборудование. Республика Северная Осетия – Алания располагает развитой инфраструктурой для инвестиций. Этому способствует её транспортная доступность из стран Европы, Азии, Ближнего Востока. Имеется хорошо налаженная кредитная система. Создаются действующие на современном уровне системы связи и телекоммуникаций. Правительством Республики Северная Осетия –Алания взят курс на стабилизацию социально-экономической ситуации и обеспечение устойчивого экономического роста в ближайшие годы. Создаётся законодательная база, способствующая привлечению отечественных и зарубежных инвестиций.

Рынок земель Республики Северная Осетия-Алания еще не достаточно развит. При проведении работ по государственной кадастровой оценке земельных участков потребовалось проведение процедуры выделения стоимости земли из стоимости единых объектов недвижимости

Рынок земель Республики Северная Осетия-Алания еще не достаточно развит -  чистые земельные участки продаются достаточно редко, выгоднее продавать земельные участки с постройками. При проведении работ по государственной кадастровой оценке земельных участков потребовалось проведение процедуры выделения стоимости земли из стоимости единых объектов недвижимости.

Проведем анализ полученных результатов кадастровой оценки 2007 года с результатами 2002 года.

Отмечен рост кадастровой стоимости под МЖС и ИЖС. Связано это со значительным ростом цен на рынке недвижимости. Рост рыночной стоимости происходит в течение каждого года, и за период между оценками цены возросли в несколько раз (данные Регистрационной службы).

Кадастровая стоимость земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений изменилась в сторону уменьшения, в связи с тем, что данные земельные участки перестали быть востребованными. Востребованы только садоводческие участки вблизи г. Владикавказа, там разрешена прописка и фактически идет индивидуальная жилая застройка. Рекомендуется для данных земельных участков изменить вид разрешенного использования и их кадастровая стоимость автоматически возрастет.

Кадастровая стоимость земельных участков, занятых офисами увеличилась в связи с тем, что подорожала недвижимость за период с 2002 г. по 2007 г. А небольшой рост цен связан с широким рынком предложений.

Повысилась кадастровая стоимость земли под объектами торговли, что соответствует спросу на торговые площади (увеличение в 4 раза).

Но в связи с тем, что торговые площади в торговых комплексах достаточно редко продаются на открытом рынке (если происходит смена собственника торговых площадей в торговых комплексах, то эти данные не разглашается, а стоимость продажи является закрытой информацией), в основном их предпочитают сдавать в аренду, то трудно говорить о том, сколько стоит 1 кв.м. площади в торговом комплексе.

Отмечен большой рост кадастровой стоимости земельных участком для размещения промышленных и административных зданий. Это связано с тем, что собрана рыночная информация о стоимости продаваемых и сдаваемых в аренду промышленных площадей. На территории Северного Кавказа вырос спрос на земельные участки под складские помещения и небольшие промышленные объекты (консервные, мебельные цеха, вино-водочные заводы, минизаводы по разливу минеральной воды и т.д.). 

III. Описание работ

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель Республики Северная Осетия-Алания соответствует Техническим рекомендациям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 г. № П/0152 (далее – Рекомендации). Оформление результатов работ по сбору исходной информации, расчету и анализу результатов оценки предоставлено по форме таблиц, указанных в Рекомендациях.

3.1. Проверка полноты наличия характеристик в составе перечня объектов оценки и подготовка протокола проверки.

Перечень объектов оценки предоставлен Заказчиком Управлением Роснедвижимости по Республике Северная Осетия-Алания. Перечень объектов оценки, утвержденный руководителем Управления Роснедвижимости по Республике Северная Осетия-Алания, а также отсканированная копия титульного листа Перечня объектов оценки (с подписью руководителя Управления Роснедвижимости по Республике Северная Осетия-Алания) представлены в Приложении 3 к Отчету.

В ходе работ не было дополнительно выявлено земельных участков, не вошедших в утвержденный перечень объектов оценки. В связи с этим дополнения к перечню объектов оценки, реестр изменений отсутствуют в Приложении 3 (нет таблиц 2 и 3).

База данных СПО содержит все земельные участки, находящиеся в Перечне объектов оценки. Всего загружено 117 898 земельных участков. Протокол проверки перечня объектов оценки предоставлен в Приложении 4.

В Приложении 5 предоставлены сведения о количестве земельных участков с одним видом разрешенного использования. Все загруженные земельные участки отнесены к одной группе ВРИ. Поэтому Таблица 2 Приложения 2 не заполнялась.

В соответствии с Государственным контрактом оценивалось 8 муниципальных районов и один городской округ – город Владикавказ.

С применением городской технологии расчета кадастровой стоимости земельных участков были рассчитаны 6 городов Республики Северная Осетия-Алания – г. Владикавказ (столица), г. Беслан, г. Моздок, г. Алагир, г. Ардон, г. Дигора. Согласно утвержденного на Межведомственной комиссии Республики Северная Осетия-Алания (Протокол заседания МВК от 18.07.2007 г. № 1, Приложение 1) статуса населенных пунктов остальные населенные пункты оценивались по технологии сельских населенных пунктов (Приложение 6).

Установлено соответствие кода ОКТМО Республики Северная Осетия-Алания, Приложение 6.

3.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.1 – 1.2.10 Методических указаний

Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1 – 1.2.10 Методических указаний, осуществляются с использованием СПО на основе построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в следующем порядке:

– определение состава факторов стоимости земельных участков для каждого вида разрешенного использования земельных участков;

– сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков каждого вида разрешенного использования;

– создание слоев цифровых тематических карт населенных пунктов;

– группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

– сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках для каждой сформированной группы;

– построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости для каждой сформированной группы земельных участков;

– расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1-1.2.10 Методических указаний.

3.2.1. Определение состава факторов стоимости земельных участков для каждого вида разрешенного использования земельных участков.

Состав факторов стоимости был разработан на основе типового перечня факторов стоимости, представленного в Рекомендациях.

                                                                                                                                  Таблица 1

Состав факторов стоимости согласован с  Управлением Роснедвижимости по Республике Северная Осетия-Алания и закреплен в Протоколе МВК. Состав факторов стоимости приводится в Приложении 7.

Отобранные для моделирования  факторы стоимости были проанализированы на репрезентативность.

Для 1 ВРИ в группе «Город» 3 из 5 факторов («Населенный пункт», «Расстояние от объекта до административного центра (делового центра)» и «Расстояние от населенного пункта до центра субъекта») анализ однозначно показал их репрезентативность.

Остальные 2 факторов:

·                   Расстояние до остановки общественного транспорта

·                   Расстояние до ближайшей транспортной магистрали

имеют диапазоны значений практически полностью покрывающие диапазоны значений объектов оценки. У объектов-аналогов отсутствуют лишь крайние значения этих факторов, которые присутствуют у очень малого количества объектов оценки. Поэтому в данном случае эти 2 фактора стоимости можно считать репрезентативными.

Вывод: все 5 факторов являются репрезентативными и могут участвовать в построении моделей и расчете кадастровой стоимости.

Для 2 ВРИ в группе «Город» 3 из 4 факторов («Населенный пункт», «Престижность зоны нахождения объекта» и «Наличие теплоснабжения») анализ однозначно показал их репрезентативность.

А 1 фактор:

·                   Расстояние от объекта до административного центра (делового центра)

имеет диапазон значений практически полностью покрывающий диапазон значений объектов оценки. У объектов-аналогов отсутствуют лишь крайние значения этих факторов, которые присутствуют у очень малого количества объектов оценки. Поэтому в данном случае этот 1 фактор стоимости можно считать репрезентативными.

            Вывод: все 4 факторов являются репрезентативными и могут участвовать в построении моделей и расчете кадастровой стоимости.

Для 3 ВРИ в группе «Город» все 2 фактора («Район, населенный пункт областного подчинения» и «Престижность зоны нахождения объекта) анализ однозначно показал их репрезентативность.

Вывод: все 2 факторы являются репрезентативными и могут участвовать в построении моделей и расчете кадастровой стоимости.

Для 4 ВРИ в группе «Город» 1 из 2 факторов («Близость к водному объекту») анализ однозначно показал его репрезентативность.

 А 1 фактор:

·                   Расстояние объекта до центра населенного пункта (для городских населенных пунктов) имеет диапазон значений практически полностью покрывающий диапазон значений объектов оценки. У объектов-аналогов отсутствуют лишь крайние значения этих факторов, которые присутствуют у очень малого количества объектов оценки. Поэтому в данном случае этот 1 фактор стоимости можно считать репрезентативными.

Вывод: все 2 фактора являются репрезентативными и могут участвовать в построении моделей и расчете кадастровой стоимости.

Для 5 ВРИ в группе «Город» 1 из 3 факторов («Престижность зоны нахождения объекта») анализ однозначно показал их репрезентативность.

Остальные 2 фактора:

·                   Расстояние до остановки общественного транспорта

·                   Расстояние объекта до центра населенного пункта (для городских населенных пунктов)

имеют диапазоны значений практически полностью покрывающие диапазоны значений объектов оценки. У объектов-аналогов отсутствуют лишь крайние значения этих факторов, которые присутствуют у очень малого количества объектов оценки. Поэтому в данном случае этот 2 фактора стоимости можно считать репрезентативными.

Вывод: все 3 фактора являются репрезентативными и могут участвовать в построении моделей и расчете кадастровой стоимости.

Для 7 ВРИ в группе «Город», 3 фактора:

·                   Расстояние до ближайшей транспортной магистрали

·                   Расстояние до остановки общественного транспорта

·                    Расстояние объекта до центра населенного пункта (для городских населенных пунктов) имеют диапазоны значений практически полностью покрывающие диапазоны значений объектов оценки. У объектов-аналогов отсутствуют лишь крайние значения этих факторов, которые присутствуют у очень малого количества объектов оценки. Поэтому в данном случае эти 3 фактора стоимости можно считать репрезентативными.

Вывод: все 3 фактора являются репрезентативными и могут участвовать в построении моделей и расчете кадастровой стоимости.

Для 9 ВРИ в группе «Город» 1 из 2 факторов («Район, населенный пункт областного подчинения») анализ однозначно показал их репрезентативность.

А 1 фактор:

·                   Расстояние до остановки общественного транспорта

имеет диапазон значений практически полностью покрывающий диапазон значений объектов оценки. У объектов-аналогов отсутствуют лишь крайние значения этих факторов, которые присутствуют у очень малого количества объектов оценки. Поэтому в данном случае этот 1 фактор стоимости можно считать репрезентативными.

Вывод: все 2 фактора являются репрезентативными и могут участвовать в построении моделей и расчете кадастровой стоимости.

Отобранные для моделирования в 1 группе 2 ВРИ в группе «СНП» 2 фактора стоимости были проанализированы на репрезентативность.

Для 2 ВРИ в группе «СНП» 3 из 4 факторов («Расстояние от населенного пункта до центра субъекта», «Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района (или городского округа)» и «Наличие газоснабжения») анализ однозначно показал их репрезентативность. А 1 фактор:

·             Расстояние до автобусных остановок

имеют диапазон значений практически полностью покрывающий диапазон значений объектов оценки. У объектов-аналогов отсутствуют лишь крайние значения этих факторов, которые присутствуют у очень малого количества объектов оценки. Поэтому в данном случае этот 1 фактор стоимости можно считать репрезентативными.

Вывод: все 4 фактора являются репрезентативными и могут участвовать в построении моделей и расчете кадастровой стоимости.

Отобранные для моделирования в 2 группе 2 ВРИ в группе «СНП» 2 фактора стоимости были проанализированы на репрезентативность. Для 2 ВРИ в группе «СНП» 2 из 2 факторов («Расстояние до автобусных остановок», и «Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района (или городского округа)») анализ однозначно показал их репрезентативность.

Вывод: все 2 фактора являются репрезентативными и могут участвовать в построении моделей и расчете кадастровой стоимости.

Отобранные для моделирования в 3 группе 2 ВРИ в группе «СНП» 2 факторов стоимости были проанализированы на репрезентативность. Для 7 ВРИ в группе «СНП», 2 фактора:

·                   Расстояние до автобусных остановок

·                   Расстояние от населенного пункта до центра субъекта

имеют диапазоны значений практически полностью покрывающие диапазоны значений объектов оценки. У объектов-аналогов отсутствуют лишь крайние значения этих факторов, которые присутствуют у очень малого количества объектов оценки. Поэтому в данном случае эти 2 фактора стоимости можно считать репрезентативными.

Вывод: все 2 фактора являются репрезентативными и могут участвовать в построении моделей и расчете кадастровой стоимости.

3.2.2. Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков по каждому виду разрешенного использования.

Перечень организаций и открытых источников (общедоступных печатных и Интернет изданий) в качестве информации для сбора исходных данных о значениях факторов стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Республики Северная Осетия-Алания согласован с Управлением Роснедвижимости по Республике Северная Осетия-Алания и закреплен в Протоколе МВК.

Источники информации о значениях факторов стоимости приводятся в Приложении 7. Копии запросов о предоставлении информации о значениях факторов стоимости земельных участков приводятся в папке «Исходная информация» Приложения 7.

Значения факторов стоимости:

Расстояние от населенного пункта до центра субъекта;

Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района (или городского округа);

Расстояние объекта до центра населенного пункта (для городских населенных пунктов);

Близость к зоне рекреации;

Близость к водным объектам;

Расстояние до остановок общественного транспорта;

Расстояние до ближайшего ж/д вокзала, станции;

Расстояние до ближайшей транспортной магистрали;

Расстояние до ближайшего автовокзала, автостанции

для городских населенных пунктов рассчитывались при помощи графического материала, который был взят из предыдущего этапа оценки (2003 г.). Данные картматериалы были проверены и уточнены совместно с администрациями муниципальных образований.. Для сельских населенных пунктов  вышеуказанные значения факторов стоимости заполнялись непосредственно с выездом на место сотрудниками Подрядчика с представителями сельских администраций, также использовалась общегеографическая карта Республики Северная Осетия-Алания масштаба 1:200 000, составлена и подготовлена к печати в 1995 г. Северо-Кавказским аэрогеодезическим предприятием Роскартографии, г. Пятигорск.

Перечень объектов оценки со значениями факторов стоимости приводится в Приложении 7.

3.2.3. Создание слоев цифровых тематических карт населенных пунктов.

Дежурные карты кадастрового деления предоставлены Управлением Роснедвижимости по Республике Северная Осетия-Алания в электронном виде. В представленных дежурных кадастровых картах отсутствует слой «Земельные участки», поэтому папка «1.Земельные участки» пуста.

Дежурные карты кадастрового деления используются в качестве основы для создания слоев цифровых тематических карт, содержащих информацию о факторах стоимости, кадастровых кварталах, объектах оценки, улицах и объектах-аналогах населенных пунктов.

Дежурная кадастровая карта содержит следующую информацию:

– границы кадастровых кварталов;

– номера кадастровых кварталов;

В целях получения информации о значениях факторов стоимости земельных участков созданы слои цифровых тематических карт населенных пунктов, содержащих сведения о факторах стоимости, кадастровых кварталах и земельных участках.

Значения факторов стоимости земельных участков определялись также на основании сведений, содержащихся в открытом доступе (Internet, туристические карты, и т.п.).

В ходе работ собирались данные, представляющие собой адресно-координатные характеристики и показатели качества и количества объектов инфраструктуры.

Для формирования электронных карт  городов Республики Северная Осетия-Алания использованы картографические материалы предыдущей оценки ГКОЗ поселений.

С целью учета факторов социальной оценки и для учета информации о сделках с земельными участками и объектами недвижимости в ходе работ созданы информационные слои  в виде точечных объектов в разрезе видов разрешенного использования. В СПО был выполнен расчет значений факторов для земельных участков и объектов-аналогов.

Сформированные слои цифровых тематических карт приводятся в соответствующей папке «Слои цифровых тематических карт» Приложения 7.

Исходная графическая информация приводится в папке «0.Исходная графическая информация» (папка «Слои цифровых тематических карт», Приложение 7).

Слои цифровых тематических карт были созданы только для городских населенных пунктов для расчета значений факторов стоимости. Для сельских населенных пунктов значения факторов стоимости были заполнены семантически, что отражено в Протоколе МВК. Поэтому в Приложении 11 папка «Слои цифровых тематических карт» пуста.

3.2.4. Группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В процессе анализа рынка недвижимости было выявлено существенное влияние фактора «Район, населенный пункт областного подчинения» на стоимость объектов оценки 2 ВРИ в составе сельских населенных пунктов. Таким образом, были сформированы следующие группы объектов оценки 2 ВРИ в составе сельских населенных пунктов:

1. Пригородный район и городской округ Владикавказ,

2  Моздокский район,

3. Все остальные.

В городских населенных пунктах все ОО в разрезе ВРИ входят в одну группу, поэтому Таблица 5 Приложения 7 для них не заполнялась.

Результаты кодировки качественных факторов стоимости приводятся в Таблице 4 Приложения 7. Описание сформированных групп отображается в Таблице 5 Приложения 7.

3.2.5. Сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках для каждой сформированной группы.

Сбор рыночной информации включает следующие этапы:

– определение и выбор источников рыночной информации и проверка их достоверности;

– сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости;

– статистический анализ рыночных данных.

3.2.5.1. Определение и выбор источников сбора рыночной информации и проверка их достоверности.

Сведения об используемых источниках информации предоставлены в Таблице 6 Приложения 7. Перечень источников согласован с Управлением Роснедвижимости по РСО-А и закреплен в Протоколе МВК.

Сбор рыночной информации осуществлялся в основном за 2006-2007 год. В связи с тем, что рынок не достаточно развит и в ряде случаев проблематично найти информацию о сделках до 01.01.2007, использовалась информация о сделках 2007 года с соответствующей поправкой на дату продажи.

3.2.5.2. Сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости.

В качестве рыночной информации используются:

- цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

- цены предложения (купля-продажа, аренда);

- цены спроса (купля-продажа, аренда);

- информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;

- коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

- иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации и (или) перегруппировка земельных участков в составе земель населенных пунктов и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе данной группы с целью обеспечения достаточности рыночной информации и (или) уточнение состава факторов стоимости.

В целях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.

Сбор рыночной информации об объектах недвижимости проводился в следующем порядке:

– сбор рыночной информации о ценах сделок, спроса и предложений купли-продажи и ипотеки (далее – рыночные цены) на незастроенные земельные участки;

– при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночной цене на незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за незастроенные земельные участки, достаточной для построения модели;

– при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, о рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающих в себя земельные участки;

– при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах, и (или) арендной плате за земельные участки, и (или) рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки, осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки;

В случае недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки и (или) единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки группы, с целью обеспечения достаточности рыночной информации для построения модели, должны осуществляться или перегруппировка земельных участков по видам разрешенного использования, или уточнение состава факторов стоимости, или оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе групп.

При сборе информации уточнялись все данные об объектах недвижимости. В случае если в объявлении объект описан не полностью (не все факторы стоимости указаны в тексте объявления), то производилось уточнение значений этих факторов стоимости путем телефонных переговоров с лицами, подавшими данное объявление, либо с использованием других источников информации (картографических материалов, справочников и т.д.).

При анализе информации осуществлялась проверка информации по следующим критериям:

– правильность собранной рыночной информации;

– достоверность собранной рыночной информации;

– полнота собранной рыночной информации.

Проверка правильности собранной рыночной информации:

– проверка собранной рыночной информации на грамматические или фактологические ошибки.

Проверка достоверности собранной рыночной информации:

– проверка существования указанных источников информации;

– проверка на достоверность информации о местоположении объекта, относительно основных магистралей, указанных в данных об объекте;

– проверка на непротиворечивость данных об объекте (одинаковая размерность, правильность соотношений между факторами стоимости (например, этаж и этажность));

– проверка даты объявления на актуальность.

Проверка полноты рыночной информации:

– проверка на наличие значений всех факторов стоимости у всех объектов-аналогов.

Для сбора и последующего анализа информации о рынке недвижимости  собранная информация вносится в СПО в едином формате.

СПО в качестве уникального идентификатора используется поле “Описание объекта аналога”, поле составляется из уникального номера объекта, типа объекта, тип сделки, площади, местоположения по КЛАДР, полной цены, удельной цены. Поле “Описание объекта аналога” использовалось для идентификации объектов-аналогов при создании слоя объектов-аналогов.

Наличие в исходной рыночной информации выбросов обусловлено рядом причин. Одна из них – недостоверные сведения об объектах аналогах в источниках. Также искажения может вносить процедура выделения стоимости, так как в ряде случаев не было возможности учитывать индивидуальные характеристики каждого из объектов. Всё это приводит к снижению точности рыночной информации и как следствие, расширению диапазона значений стоимости объектов-аналогов (появляются как очень дешёвые, так и очень дорогие объекты без видимых на то причин).

Как правило, выбросы определяются в несколько этапов. Сначала на основе анализа рынка определяются верхний и нижний пределы стоимости. После этого выборка приводится к требованию репрезентативности. Одно из таких требований – равномерное распределение объектов – аналогов в ценовом диапазоне. Также в процессе моделирования могут выявляться объекты с недостоверной рыночной информацией (например, дешёвые объекты в центре города) – такие объекты также определяются как выбросы.

Наличие в выборке противоречивой информации также приводит к отсеву некоторых сделок. Противоречивой можно считать информацию о схожих объектах по значениям факторов стоимости, но существенно различающейся по цене.

Выделение стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, а также внесение всех поправок производилось вне СПО, т.к. не все параметры, необходимые для выделения стоимости, можно загрузить в СПО, а внесение поправок необходимо делать до выделения стоимости. В связи с этим Таблицы 8-13 Приложения 7 отсутствуют. Описание процедуры выделения стоимости и внесения поправок приведено в Отчете ниже в виде инструкции. Исходная рыночная информация и результаты выделения стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости отображены в Приложении 7А.

В качестве исходной информации для построения статистических моделей применялись сделки с выделенной стоимостью земли. Выделение доли стоимости земельного участка из общей стоимости единого объекта недвижимости осуществлялось по типам объектов и типам сделок.

1. Внесение корректировки на торг в соответствии с Таблицей 2:

                                                                                                                                 Таблица 2       

Источник информации: http://www.fbk.ru/live/press.asp?aid=13263, исследование компании ООО «ФБК».

В случае отсутствия возможности определить группу, к которой относится поселение по численности населения, в расчете используется среднее значение по группе объектов соответствующего назначения.

2. Внесение корректировки на время предложения.

Корректировка вносится в соответствии с аналитической информацией о темпах роста цен на соответствующем сегменте рынка (территориальном и по функциональному назначению), систематизированной в файле. В случае отсутствия информации по региону объекта, по которому определяется доля, в расчете используется среднее значение, Таблица 3.

                                                                                                                                 Таблица 3

3. Приведение ценовой информации к виду «цена помещения/отдельно стоящего здания, руб./долл. США/кв.м помещения/отдельно стоящего здания»

В случае, если ценовая информация по объекту, по которому определяется доля, представляет собой информацию о ставках арендной платы, то производится переход к показателю цены 1 кв.м объекта недвижимости исходя из следующих значений валового рентного мультипликатора (цена/ставка аренды в месяц):

                                                                                                                     Таблица 4

Переход производится умножением ставки аренды (в месяц) на значение валового рентного мультипликатора (ВРМ).

4. Переход к цене отдельно стоящего здания от цены помещения.

В случае, если объект, по которому определяется доля, представляет собой помещение (если в объявлении не указано, что объект представляет собой отдельно стоящее здание, то, исходя из анализа практики, такой объект в абсолютном большинстве случаев представляет собой помещение), то производится перевод удельной цены объекта-помещения (долл. США или руб. на 1 кв.м помещения) в цену гипотетического объекта- отдельно стоящего здания исходя из следующих значений соответствующего мультипликатора по различным по назначению объектам, представленным в Таблице 5:

                                                                                                                                             Таблица 5

В случае отсутствия информации по региону объекта, по которому определяется доля, в расчете используется среднее значение.

Переход производится умножением удельного значения стоимости помещения на значение мультипликатора, определенного на основании вышеприведенной таблицы.

5. Переход от цены 1 кв.м отдельно стоящего здания к цене 1 кв.м земельного участка.

Переход производится умножением стоимости 1 кв.м в отдельно стоящем здании (определенной по итогам реализации пп. 1-4 алгоритма) на показатель плотности застройки по соответствующему виду функционального назначения объекта и на среднее значение доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости (отдельно стоящего здания). Итогом указанной операции является стоимость 1 кв.м земельного участка объекта, по которому определялась доля.

Соответствующие значения плотности застройки и доли приведены в таблицах 6 и 7:

Таблица 6

Таблица 7

Значение доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости- многоквартирного жилого дома – 11,7 % (источник информации: доклад "Сравнительный анализ объемов ввода и цены жилья в Российской Федерации в 2006 году", Старовойтов А.С., Росстрой, II Петербургский ипотечный форум, 02. 03.2007 г., ссылка в сети Интернет- http://www.realtymarket.ru/docs/pps/starovoitov.ppt).

При наличии в объявлении по объектам-аналогам (квартирам) информации по этажности, плотность застройки принимается исходя из следующих нормативов:

1)      по многоквартирным домам: СП 30-101-98  СВОД ПРАВИЛ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ И СТРОИТЕЛЬСТВУ «МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО РАСЧЕТУ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ» Дата введения 1 сентября 1998 г., Разработан Департаментом градостроительства и архитектуры и Департаментом земельной политики Минземстроя России, Утвержден приказом Минземстроя от 26 августа 1998 г. № 59, Принят и введен в действие с 1 сентября 1998 г.

УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ, ПРИХОДЯЩЕЙСЯ НА 1 М² ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ ЗДАНИЙ РАЗНОЙ ЭТАЖНОСТИ

Таблица 8

При этом расчет производится по формуле:

Плотность застройки = 1 / (значение из таблицы, соответствующее этажности объекта)

2)      По домовладением/частным домам:

СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА. ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО. ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ. СНиП 2.07.01-89*

Для предварительного определения потребной селитебной территории сельского поселения допускается принимать следующие показатели на один дом (квартиру), га, при застройке:

домами усадебного типа с участками при доме (квартире) площадью, м²:

секционными домами без участков

при квартире с числом этажей:

Примечания: 1. Нижний предел принимается для крупных и больших поселений, верхний — для средних и малых.

3)      По гаражам:

СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА. ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО.

ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ. СНиП 2.07.01-89*

Размер земельных участков гаражей и стоянок легковых автомобилей в зависимости от их этажности следует принимать, м² на одно машино-место:

для гаражей:

одноэтажных ....................................      30

двухэтажных ....................................       20

трехэтажных ....................................       14

четырехэтажных ..............................      12

пятиэтажных ....................................      10

наземных стоянок ............................      25

Результаты сбора рыночной информации внесены в Таблицу 7 Приложения 7.

Для групп, по которым, в том числе, используется информация об арендной плате за земельные участки, осуществляется расчет рыночной стоимости земельных участков методом капитализации земельной ренты в соответствии с п. 4 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06.03.2002 г. № 568-р:

,                                                                                                                           (1)

где:

РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

АП – арендная плата за земельный участок за вычетом потерь от недоиспользования и операционных расходов арендодателя, руб.;

Кк – коэффициент капитализации арендной платы.

Для групп, по которым, в том числе, используется информация о рыночной цене единых объектов недвижимости, включающих земельные участки, в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06.03.2002 г. № 568-р, осуществляется расчет рыночной стоимости земельных участков следующими методами:

1. Методом выделения:

РСз=РЦеон–ОС,                                                                                                                (2)

где:

РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.;

ОС - стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, строений, сооружений), руб.

2. Методом распределения:

РСз=РЦеон*Дз,                                                                                                                 (3)

где:

РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.;

Дз – доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Копии отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков предоставляются в электронном виде в папке «Отчеты об оценке рыночной стоимости» Приложения 7.

Копии отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков в бумажном виде предоставляются отдельным томом «Отчеты об оценке рыночной стоимости» Приложения 7.

Результаты кодировки качественных факторов стоимости объектов-аналогов заносятся в Таблицу 14 Приложения 7.

Объекты обучающей и контрольной выборок отображаются в таблице 15.1 и 15.2 Приложения 7.

Результаты статистического анализа рыночной информации оформляются отчетом по форме Таблицы 16 Приложения 7.

В результате анализа рыночной информации формируется статистический отчет о группах земельных участков в составе субъекта Российской Федерации по форме Таблицы 17 Приложения 7.

3.2.6. Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости для каждой группы земельных участков.

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующей последовательности:

– выбор факторов стоимости для построения моделей;

– построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой сформированной группы;

– анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

3.2.6.1. Выбор факторов стоимости для построения моделей.

Выбор факторов стоимости для построения моделей может осуществляться двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным.

Экспертный метод предполагает выбор факторов стоимости земельных участков группы на основе экспертного мнения. Выбор каждого фактора стоимости должен быть обоснован.

Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве факторов стоимости для построения моделей тех факторов, которые в основном формируют стоимость земельных участков группы. С этой целью производится:

– расчет коэффициентов корреляции факторов стоимости с рыночными стоимостями по формуле:

,                                              (4)

где r_kY - коэффициент корреляции  k-го фактора стоимости X^(k) с рыночной стоимостью Y земельного участка, N - количество объектов в обучающей выборке;

- расчет коэффициентов значимости R_k фактора X^(k) по формуле

, k=1,…,m,                                                                                                          (5)

где r_max – максимальный из найденных коэффициентов корреляции, а m – количество факторов стоимости;

– выбор из всех коэффициентов значимости тех коэффициентов, значения которых не менее 0.2 – 0.3. Соответствующие этим коэффициентам значимости факторы стоимости являются теми факторами, которые в основном формируют стоимость земельных участков группы.

Результат выбора факторов стоимости для построения моделей по каждой сформированной группе отображается в Таблице 18 Приложения 7.

По 1 ВРИ Протоколом МВК утверждено 33 факторов стоимости.

По 2 ВРИ Протоколом МВК утверждено 31 факторов стоимости.

По 3 ВРИ Протоколом МВК утверждено 16 фактора стоимости.

По 4 ВРИ Протоколом МВК утверждено 25 факторов стоимости.

По 5 ВРИ Протоколом МВК утверждено 25 факторов стоимости.

По 6 ВРИ Протоколом МВК утверждено 25 факторов стоимости.

По 7 ВРИ Протоколом МВК утверждено 23 факторов стоимости.

По 8 ВРИ Протоколом МВК утверждено 23 факторов стоимости.

По 9 ВРИ Протоколом МВК утверждено 19 факторов стоимости.

По 10 ВРИ Протоколом МВК утверждено 13 факторов стоимости.

По 6 ,8, 10 ВРИ построение статистических моделей не производилось, все объекты оценки оценивались индивидуально с учетом специфических факторов стоимости. В связи с этим для 6, 8, 10 ВРИ не заполнялись Таблицы  5-12 и 14-27 Приложения 7.

Для построения статистических моделей для 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9 ВРИ факторы стоимости отбирались Моделистом на основе анализа рынка, а также с применением корреляционно-регрессионного анализа. Анализировалось совместное влияние факторов, их взаимозаменяемость (например, если ж/д вокзал находится рядом с центром города, то, хотя значимость обоих факторов  («расстояние до ж/д вокзала» и «расстояние до центра города») будет велика, в модель следует брать лишь один из них). Также при построении статистических моделей по городским населенным пунктам в модель обязательно включались факторы стоимости субъектового уровня, такие как «Численность населения в населенном пункте» или  «Расстояние до центра субъекта» для дифференциации на уровне городских населенных пунктов и локальные факторы, такие как «Расстояние до ближайшей поликлиники» и «Расстояние от объекта до центра населенного пункта» для дифференциации в границах городского населенного пункта. На количество факторов стоимости включенных в статистическую модель также влияет количество объектов-аналогов данного вида разрешенного использования. На основании вышеизложенного, наиболее значимыми признаны 4 фактора стоимости для 2ВРИ (для ГНП и СНП), 5 факторов стоимости для 1 ВРИ, 3 фактора стоимости для 5, 7 ВРИ, 2 фактора стоимости для 3, 4, 9 ВРИ. На них и была построена модель.

3.2.6.2. Построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой сформированной группы.

Цель построения моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой группы (далее – модель расчета) состоит в получении статистически значимой и качественной модели расчета для каждой группы земельных участков.

Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих факторов стоимости. В качестве зависимой переменной может выступать удельный показатель кадастровой стоимости (далее – УПКС) земельных участков или кадастровая стоимость земельных участков.

Для определения кадастровой стоимости или УПКС земельных участков каждой сформированной группы могут использоваться следующие регрессионные модели:

1.      Линейная (аддитивная):

                                                                                       (6)

где Y – зависимая переменная (рыночная стоимость 1 кв.м земли или стоимость земельных участков), X₁,…,X_n - факторы стоимости земельных участков, а₀, а₁…а_n – коэффициенты модели;

2.      Мультипликативная с фиктивными переменными:

                                                                                      (7)

Здесь X_k+1,…,X_n – двоичные факторы со значениями 0, 1;

3.      Мультипликативная степенная (без выделения двоичных факторов):

                                                                                                       (8)

Во избежание сложностей, связанных с логарифмированием значений двоичных факторов при построении мультипликативной степенной модели, ко всем значениям двоичных факторов прибавляется некоторое постоянное число (например, 1 или 2);

4.      Экспоненциальная модель:

                                                                                                    (9)

При наличии дополнительных сведений о возможном характере связи между зависимой переменной и факторами стоимости и доступностью соответствующего математического обеспечения возможно использование других типов моделей.

Из совокупной выборки формируются обучающая выборка, на которой строятся модели, и контрольная выборка, на которой проверяется качество построенных моделей.

Формирование обучающей и контрольной выборок производится следующим образом:

– объекты исходной выборки упорядочиваются по возрастанию их зависимой переменной;

– из упорядоченной подобным образом выборки объекты поочередно относятся к обучающей и к контрольной выборкам.

Осуществляется проверка статистической значимости моделей. Статистическая значимость модели определяется на обучающей выборке с использованием следующей формулы (критерия Фишера):

,                                                                                                 (10)

где N – количество объектов в обучающей выборке,

m – количество факторов стоимости, используемых в построенной модели,

R² – коэффициент детерминации построенной модели, вычисляемый по формуле:

,                                                                                         (11)

где  - модельная оценка величины Y_i, а Y_cp - средняя рыночная стоимость земельных участков второй группы из обучающей выборки.

Модель считается статистически значимой, если найденное значение F–критерия (Fрасч) превышает пороговое значение F_{крα;m,N-m-1} (Fтабл) при заданном уровне значимости α=0,05.

Пороговые значения F–критерия для заданных параметров α , m, N  приводятся в специальной статистической таблице.

Статистически незначимая модель удаляется из последующего рассмотрения.

В случае, если все используемые модели оказались статистически незначимыми для данной группы земельных участков, проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных участков на основании близости значений факторов стоимости и уровня цен, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков рассматриваемой группы. Количество земельных участков, для которых проводится оценка их рыночной стоимости, определяется возможностью построения статистически устойчивой (статистически значимой) модели расчета кадастровой стоимости земельных участков группы.

Результат проверки статистической значимости моделей для каждой группы на обучающей выборке представляется в Таблице 19 Приложения 7.

По результатам расчета параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены Таблицы 20 и 21 Приложения 7. Результаты отбора моделей отображены в Таблице 22 Приложения 7.

Результат выбора моделей для расчета кадастровой стоимости по каждой группы отображается в Таблице 26 Приложения 7.

Анализ качества проводится только для статистически значимых моделей.

Строится график невязок на обучающей и контрольной выборке, т.е. разностей между рыночными стоимостями 1 кв.м земли и их модельными оценками. График невязок дает возможность визуально определить, не обладает ли та или иная модель устойчивой тенденцией к недооценке или переоценке объектов на обучающей и контрольной выборке. При наличии явного факта недооценки или переоценки объектов соответствующая модель удаляется из последующего рассмотрения.

Считается, что для данной модели имеет место факт переоценки (недооценки), если отношение модуля суммарной величины невязки на рассматриваемой выборке (обучающей или контрольной) к среднему значению рыночной стоимости на этой выборке превышает заданный порог, т.е. если справедливо:

,                                                                                               (12)

где n_выб - число объектов в рассматриваемой выборке (обучающей или контрольной), Y_cp(n_выб) - среднее значение рыночной стоимости на этой выборке, k_доп - заданный допустимый порог.

Определяется средняя относительная погрешность оценки по формуле:

,                                                                                        (13)

где Yi – рыночная цена 1 кв.м i-го земельного участка второй группы,

 - модельная стоимость 1 кв.м i-го земельного участка второй группы,

n_выб – количество объектов в рассматриваемой выборке.

Определяется коэффициент детерминации R² на обучающей и контрольной выборках:

,                                                                                          (14)

где  N_c – число земельных участков второй группы в обучающей/ контрольной выборке;

 - модельная оценка величины Yi, на обучающей/ контрольной выборке;

Y_cp - средняя рыночная стоимость земельных участков второй группы из обучающей / контрольной выборки.

Определяется среднеквадратичная ошибка оценки (стандартное отклонение), характеризующая разброс модельных оценок относительно соответствующих значений рыночных  цен 1 кв.м, по формуле:

,                                                                                          (15)

Осуществляется отбор моделей, обладающих приемлемым качеством. Модель обладает приемлемым качеством, если её показатели качества находятся в пределах, указанных в Таблице 9.

Таблица 9

Критерии отбора качественных моделей расчета

При несоответствии модели какому-либо критерию качества она удаляется из последующего рассмотрения.

В случае если в результате отбора моделей по критериям качества была отобрана более, чем одна модель, то среди отобранных моделей находят модель с наименьшим значением средней относительной погрешности оценки d_ср и модели с показателем d_ср, отличающимся от минимального не более, чем на 15%.

В случае если была отобрана более чем одна модель, отбирают модель с наибольшим коэффициентом детерминации R², а также модели, показатель R² которых отличается от наибольшего не более чем на 15%.

В случае если была отобрана более чем одна модель, отбирается модель с меньшим значением среднеквадратичной ошибки оценки SEE.

В случае отсутствия качественных моделей оценки для данной группы земельных участков, проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных участков, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков рассматриваемой группы. Количество земельных участков, для которых проводится оценка их рыночной стоимости, определяется возможностью построения качественной модели расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Модель считается пригодной для последующего расчета кадастровой стоимости земельных участков, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.

Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. Построенная модель расчёта должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимости), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.

В приложениях к отчету приведены таблицы с параметрами качества каждой из моделей. СПО не позволяет выгружать вид используемых моделей. Формула, отображаемая на экране в СПО, обладает низкой точностью из-за округления коэффициентов и не пригодна для расчета вне СПО. Поэтому вся достоверная информация о моделях и результатах содержится только в базе данных СПО и Таблицы 23-25 Приложения 7 не заполнялись.

3.2.7. Расчет кадастровой стоимости земельных участков каждой группы.

Построенные статистические модели выражают зависимости удельного показателя кадастровой стоимости от значений факторов стоимости.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом:

- определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.

В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, невозможности осуществления сбора дополнительной рыночной информации и (или) проведения группировки земельных участков кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1. – 1.2.10. Методических указаний, может определяться путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков отображаются в Таблице 27 Приложения 7.

В связи с тем, что не было необходимости в проведении дополнительной индивидуальной рыночной оценки  Таблица 28 Приложения 7 не заполнялась.

3.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.11 – 1.2.12 Методических указаний

Расчет рыночной стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.11 – 1.2.12 Методических указаний, приводится в отчетах об оценке рыночной стоимости земельных участков.

Установленные значения рыночной стоимости земельных участков 11 ВРИ отображены в  Таблице 1  Приложения 8.

В перечне объектов оценки отсутствуют земельные участки отнесенные к 12 ВРИ и поэтому не заполнена Таблица 2 Приложения 8.

Копии отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков предоставляются в электронном виде в папке «Отчеты об оценке рыночной стоимости» Приложения 8.

Копии отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков в бумажном виде предоставляются отдельным томом «Отчеты об оценке рыночной стоимости» Приложения 8.

Сводный отчет об оценке рыночной стоимости объектов оценки представлен в Таблице 3 Приложения 8.

3.4. Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.13 – 1.2.15. Методических указаний

3.4.1 Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.13 Методических указаний, начинаются после завершения работ по расчету кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.9 Методических указаний.

Кадастровая стоимость земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.13 Методических указаний, определяется путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.9 Методических указаний, на площадь земельных участков.

В случае отсутствия в данном населенном пункте земельных участков видов разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.9 Методических указаний, кадастровая стоимость земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.13 Методических указаний, определяется путем умножения минимального для муниципального образования (в составе которого находится населенных пункт) удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.9 Методических указаний, на площадь земельных участков.

В случае отсутствия в муниципальном образовании земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.9 Методических указаний, кадастровая стоимость земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.13 Методических указаний, определяется путем умножения минимального для субъекта Российской Федерации удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.9 Методических указаний, на площадь земельных участков.

Результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.13 Методических указаний, представлены в Приложении 9.

3.4.2 Кадастровая стоимость земельных участков вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.14 Методических указаний, устанавливается равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.

Результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.14 Методических указаний, представлены в Приложении 9.

Постановление Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27 января 2006 г. № 20 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, обороны, безопасности и земель иного специального назначения, водного фонда, лесного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, сельскохозяйственного назначения, садоводческих и огороднических объединений граждан Республики Северная Осетия-Алания», являющееся основой для расчета среднего по Республике Северная Осетия-Алания удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда, приводится в папке «Документы-основания» Приложения 9.

3.4.3 Кадастровая стоимость земельных участков вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.15 Методических указаний, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков первой группы сельскохозяйственного назначения в пределах того же муниципального района (городского округа) на площадь земельных участков.

В случае если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами (городскими округами), то кадастровая стоимость земельных участков вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.15 Методических указаний, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков первой группы земель сельскохозяйственного назначения в пределах территорий граничащих муниципальных районов (городских округов) на площадь земельных участков.

В случае если населенный пункт входит в состав муниципального района (городского округа), в котором отсутствуют земельные участки первой группы земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость земельных участков вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.15 Методических указаний, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков первой группы сельскохозяйственного назначения в пределах соседних муниципальных районов (городских округов) на площадь земельных участков.

Постановление Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27 января 2006 г. № 20 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, обороны, безопасности и земель иного специального назначения, водного фонда, лесного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, сельскохозяйственного назначения, садоводческих и огороднических объединений граждан Республики Северная Осетия-Алания», являющееся основой для расчета среднего по муниципальным районам  Республики Северная Осетия-Алания удельного показателя кадастровой стоимости земель первой группы сельскохозяйственного назначения, приводится в папке «Документы-основания» Приложения 9.

Результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.15 Методических указаний представлены в Приложении 9.

3.5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в п. 1.2.16 Методических указаний

Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.16 Методических указаний, осуществлен с использованием СПО.

В результате выполнения работ сформирован перечень земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.16 Методических указаний, с определенной кадастровой стоимостью, равной 1 руб. за земельный участок.

Результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в п. 1.2.16 Методических указаний, предоставлены в Таблице 1 Приложения 10.

3.6. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов допускается осуществлять на основании следующих положений.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.2. Методических указаний, осуществляется в соответствии с порядком, предусмотренным в подпункте 3.2 данного Отчета.

3.6.1. Определение состава факторов стоимости земельных участков для 2 вида разрешенного использования земельных участков.

Состав факторов стоимости согласован с  Управлением Роснедвижимости по Республике Северная Осетия-Алания и закреплен в Протоколе МВК. Состав факторов стоимости для сельских населенных пунктов приводится в Таблице 1 Приложения 11.

3.6.2. Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков по 2 виду разрешенного использования.

Перечень организаций и открытых источников (общедоступных печатных и Интернет изданий) в качестве информации для сбора исходных данных о значениях факторов стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Республики Северная Осетия-Алания согласован с Управлением Роснедвижимости по Республике Северная Осетия-Алания и закреплен в Протоколе МВК.

Источники информации о значениях факторов стоимости приводятся в Таблице 2 Приложения 11. Копии запросов о предоставлении информации о значениях факторов стоимости земельных участков приводятся в папке «Исходная информация» Приложения 7.

3.6.3. Создание слоев цифровых тематических карт сельских населенных пунктов.

Слои цифровых тематических карт были созданы только для городских населенных пунктов для расчета значений факторов стоимости. Для сельских населенных пунктов значения факторов стоимости были заполнены семантически, что отражено в Протоколе МВК. Поэтому в Приложении 11 папка «Слои цифровых тематических карт» пуста.

3.6.4. Группировка земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов.

В процессе анализа рынка недвижимости было выявлено существенное влияние фактора «Район, населенный пункт областного подчинения» на стоимость объектов оценки 2 ВРИ в составе сельских населенных пунктов. Таким образом, были сформированы следующие группы объектов оценки 2 ВРИ в составе сельских населенных пунктов:

1. Пригородный район и городской округ Владикавказ,

2  Моздокский район,

3. Все остальные.

Описание сформированных групп отображается в Таблице 5 Приложения 11.

3.6.5. Определение и выбор источников сбора рыночной информации и проверка их достоверности.

Сведения об используемых источниках информации предоставлены в Таблице 6 Приложения 11. Перечень источников согласован с Управлением Роснедвижимости по Республике Северная Осетия-Алания и закреплен в Протоколе МВК.

3.6.6. Сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости.

Сбор рыночной информации осуществлялся в основном за 2006-2007 год. В связи с тем, что рынок не достаточно развит и в ряде случаев проблематично найти информацию о сделках до 01.01.2007, использовалась информация о сделках 2007 года с соответствующей поправкой на дату продажи.

Выделение стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, а также внесение всех поправок производилось вне СПО, т.к. не все параметры, необходимые для выделения стоимости, можно загрузить в СПО, а внесение поправок необходимо делать до выделения стоимости. В связи с этим Таблицы 8-12 Приложения 11 отсутствуют. Описание процедуры выделения стоимости и внесения поправок приведено в Отчете п. 3.2.5.2. Исходная рыночная информация и результаты выделения стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости отображены в Таблице 7 Приложения 11.

В ходе выполнения работ была собрана достаточная рыночная информация по сельским населенным пунктам  для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости для каждой группы земельных участков. В связи с этим Таблица 13 Приложения 11 не заполнена.

Результаты кодировки качественных факторов стоимости объектов-аналогов для сельских населенных пунктов заносятся в Таблицу 14 Приложения 11.

Объекты обучающей и контрольной выборок отображаются в таблице 15.1 и 15.2 Приложения 11.

Результаты статистического анализа рыночной информации оформляются отчетом по форме Таблицы 16 Приложения 11.

В результате анализа рыночной информации формируется статистический отчет о группах земельных участков в составе Республики Северная Осетия-Алания по форме Таблицы 17 Приложения 11.

3.6.7.  Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости для 2 ВРИ.

Результат выбора факторов стоимости для построения модели по виду разрешенного использования, указанному в п. 1.2.2 Методических указаний, в составе сельских населенных пунктов отображается в Таблице 18 Приложения 11.

3.6.8. Построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков для 2 ВРИ.

Результат проверки статистической значимости моделей для 2 ВРИ на обучающей выборке представляется в Таблице 19 Приложения 11.

По результатам расчета параметров качества статистически значимых моделей по 2 ВРИ для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены Таблицы 20 и 21 Приложения 11. Результаты отбора моделей отображены в Таблицах 22-25 Приложения 11.

Результат выбора модели для расчета кадастровой стоимости по 2 ВРИ отображается в Таблице 26 Приложения 11.

3.6.9. Расчет кадастровой стоимости земельных участков каждой группы.

Результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков отображаются в Таблице 27 Приложения 11.

В связи с тем, что не было необходимости в проведении дополнительной индивидуальной рыночной оценки  Таблица 28 Приложения 11 не заполнялась.

3.6.10. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.11-1.2.12 Методических указаний.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.11 – 1.2.12 Методических указаний, осуществляется в соответствии с подпунктом 3.3 настоящего Отчета.

Так как в сельских населенных пунктах 11 и 12 ВРИ отсутствует Таблицы 29-31 Приложения 11 не заполнены.

3.6.11. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1, 1.2.3-1.2.10, 1.2.13-1.2.15 Методических указаний

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1, 1.2.3-1.2.10, 1.2.13-1.2.15 Методических указаний, осуществляется с использованием СПО и предполагает следующую последовательность действий.

Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1, 1.2.3-1.2.10, 1.2.13-1.2.15 Методических указаний, начинаются после завершения работ, указанных в подпунктах 3.2-3.4 настоящего Отчета.

Определение соотношений между средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1, 1.2.3 – 1.2.10, 1.2.13-1.2.15 Методических указаний, в составе земель населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тыс. жителей для муниципального района (городского округа) и медианным значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, указанных в подпункте 1.2.2 Методических указаний, в составе населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тыс. жителей в муниципальном районе (городском округе).

В случае отсутствия одного из указанных видов разрешенного использования в составе населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тыс. жителей в муниципальном районе (городском округе) расчет соотношений осуществляется между медианными значениями удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1, 1.2.3 – 1.2.10, 1.2.13-1.2.15 Методических указаний, в составе земель населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тыс. жителей для Республике Северная Осетия-Алания и медианным значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.2 Методических указаний, в составе населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тыс. жителей для Республики Северная Осетия-Алания.

Результаты расчета соотношений заносятся в Таблицу 32 Приложения 11.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1, 1.2.3-1.2.10, 1.2.13-1.2.15 Методических указаний, в составе сельских населенных пунктов осуществляется путем умножения медианных значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпункте 1.2.2. Методических указаний, в составе сельских населенных пунктов на значения соответствующих соотношений.

 Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1., 1.2.3. - 1.2.10., 1.2.13.-1.2.15. Методических указаний, осуществляется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе данных видов разрешенного использования на площадь земельных участков.

В результате выполнения работ формируется перечень земельных участков, относящихся к сельским населенным пунктам, по видам разрешенного использования, указанным в подпунктах 1.2.1, 1.2.3 – 1.2.10, 1.2.13-1.2.15 Методических указаний, с определенной кадастровой стоимостью по форме Таблиц 33.1-33.12  Приложения 11.

3.6.12. Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.16 Методических указаний.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.16 Методических указаний, осуществляется с использованием СПО.

В результате выполнения работ формируется перечень земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.16 Методических указаний, с определенной кадастровой стоимостью, равной 1 руб. за земельный участок (Таблица 34 Приложения 11).

3.7. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов более чем с одним видом разрешенного использования

 Расчет кадастровой стоимости этих участков также проведен с  использованием СПО в следующем порядке:

– расчет кадастровой стоимости земельных участков каждого из видов разрешенного использования;

– выбор максимального значения кадастровой стоимости земельного участка.

Земельный участок с более, чем одним видом разрешенного использования включается в несколько перечней объектов оценки в соответствии с установленными видами разрешенного использования земельного участка.

Исключение составили земельные участки, одним из видов разрешенного использования которых является жилая застройка. Указанные земельные участки относятся к перечню объектов оценки в составе вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.1 Методических указаний, или к перечню объектов оценки  в составе вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.2. Методических указаний.

Расчет кадастровой стоимости для каждого из видов разрешенного использования, установленных для земельных участков, осуществляется в соответствии с подпунктами 3.2 - 3.6 Рекомендаций. По результатам расчетов установлена кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого рассчитанное значение наибольшее.

В Республике Северная Осетия-Алания все земельные участки с одним ВРИ поэтому  Таблица 1 Приложения 12 не заполнялась.

3.8. Результаты государственной кадастровой оценки земель

Результаты расчета средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.15 Методических указаний, в целях реализации пункта 2 Статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставлены по форме Приложения 13 к Отчету.

Результаты расчета средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.15 Методических указаний, в целях реализации приказа Минэкономразвития России от 12.08.2006. № 222 «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» предоставлены по форме Приложения 14 к Отчету.

В целях отображения и анализа результатов расчета кадастровой стоимости земельных участков Республики Северная Осетия-Алания сформирована Таблица 1 Приложения 15.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Северная Осетия-Алания отображены в Приложении 16.

В целях загрузки результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в фонд данных Государственного земельного кадастра сформированы в соответствии с установленными требованиями файлы *.xml-1, *.xml-2, *.xml-3 (Приложение 17).

IV. Заключение

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) проводится для налогообложения и иных целей, установленных законом. Предыдущая  ГКОЗ Республики Северная Осетия-Алания проведена в 2002 г. в разрезе 14 видов функционального использования с применением экспертно-аналитической составляющей методики. Объектом оценки 2002 г. был кадастровый квартал. Стоимость всех видов функционального использования определялась с использованием коэффициентов перехода от стоимости земель многоэтажной жилой застройки.

В 2007 году методика оценки коренным образом изменилась. Объектом оценки является земельный участок, поставленный на государственный кадастровый учет по состоянию на 1 января 2007 года. Оценка проводится по 16 группам видов разрешенного использования земельных участков.

Проведена оценка 117 898  земельных участков.

Для оценки земель Республики Северная Осетия-Алания применялись 4 методические подхода (Таблица 10).

Таблица 10

Применяемые методические подходы к оценке земельных участков Республики Северная Осетия-Алания.

Для оценки земельных участков с применением методов статистического моделирования проведены следующие работы: 

- определен состав факторов стоимости земельных участков и согласован на республиканской межведомственной Комиссии по организации работ связанных с проведением государственной кадастровой оценки земель территории Республики Северная Осетия-Алания;

- собраны сведения о значениях факторов стоимости земельных участков;

- сформированы слои цифровых тематических карт;

- рассчитаны значения факторов стоимости земельных участков;

- собрана рыночная информация о земельных участках и иных объектах недвижимости по всем видам использования;

- выделена стоимость земли из стоимости единого объекта недвижимости;

- проведена статистическая группировка земельных участков;

- построены статистические модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональная зависимость стоимости земельных участков от факторов стоимости);

- рассчитана кадастровая стоимость земельных участков.

Результаты ГКО земельных участков, стоимость которых получена путем статистического моделирования, представлены в электронном виде в разрезе кадастровых кварталов, а также в схематическом виде в Приложении 7 (каталог «Слои цифровых тематических карт» «5.Визуализация результатов ГКОЗ НП»)  (1,2,3,4,5,7,9 группы ВРИ).

Индивидуальная рыночная оценка 6,8,10,11 групп ВРИ земельных участков проведена в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Результаты представлены в приложении 7.

Все изменения в уровне стоимости земель можно объяснить существенным различием двух применяемых методик (2007 и 2001 гг.). Применение в настоящей работе реальных рыночных данных, отражающих спрос и предложение на рынке недвижимости, индивидуальный подход к оценке каждого участка (расчет индивидуальных факторов стоимости) существенным образом изменили уровень и перераспределили кадастровую стоимость земельных участков.

Значительное увеличение установлено по земельным участкам 2,3 и 9 групп ВРИ. Это отражает реальную ситуацию на рынке частного домовладения, офисной и складской недвижимости и обосновывается перспективами развития рынка в условиях возрастающей конкуренции.

Значительное снижение уровня стоимости происходит по  14, 15 и 16 группам ВРИ, связанное с изменением методических подходов к оценке данных групп ВРИ.

В целом, результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Северная Осетия-Алания для целей налогообложения, полученные с применением новой методики ГКОЗ НП. увеличивает налоговую базу. Но рассчитать величину увеличения не представляется возможным, в связи с тем, что нет средних данных УПКСЗ по Республике Северная Осетия-Алания в материалах предыдущей оценки.

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

УПРАВЛЕНИЕ РОСНЕДВИЖИМОСТИ ПО республике северная осетия-алания

Федеральный кадастровый центр “Земля” (ФКЦ “Земля”)

СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФИЛИАЛ ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ, ОСНОВАННОГО НА ПРАВЕ ХОЗЯЙСТВЕННОГО ВЕДЕНИЯ, «ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КАДАСТРОВЫЙ ЦЕНТР «ЗЕМЛЯ»

 

отчет № 01-15/2007

об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов

Республики Северная Осетия-Алания

по состоянию на 01.01.2007

Том  № 2

Приложения к Отчету

Список исполнителей:

______________________________ /М.А. Цораев/

______________________________ /М.Б. Гергова/

______________________________ /Л.Г. Винник/

______________________________ /М.И. Анчеков/

Нальчик - 2007

Приложение 1

Копии актов по организации работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов

Приложение приводится в бумажном и электронном видах

Приложение 2

Организационная схема выполнения работ

Приложение приводится в бумажном и электронном видах

Приложение 3

Перечень объектов оценки

Таблица  «1.Перечень ОО.xls» приводится в электронном виде

Копии Титульных листов и листов заверения приводятся в бумажном и электронном видах

Приложение 4

Протокол проверки перечня объектов оценки

Документ «Протокол проверки перечня ОО.doc» приводится в бумажном и электронном видах

Приложение 5

Информация о количестве земельных участков

Таблица  «1.Кол-во ЗУ с одним ВРИ.xls» приводится в бумажном и электронном видах

Приложение 6

Перечень населенных пунктов

Таблица «1.Перечень НП.xls» приводится в бумажном и электронном видах

Таблица «2.Соответствие с ОКТМО.xls»  приводится в электронном виде

Приложение 7

Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.1-1.2.10 Методических указаний

Таблица « 01.Состав ФС.xls» приводится в бумажном и электронном видах

Таблица «02.Перечень источников информации о ФС.xls» приводится в бумажном и электронном видах

Таблицы 3- 28 в разрезе видов разрешенного использования:

Таблица «03.ОО со значениями ФС.xls»  приводится в электронном виде

Таблица «04.Кодировка качественных ФС ОО.xls»  приводится в электронном виде

Таблица «06.Источники рыночной информации.xls» приводится в электронном виде

Таблица «07.Рыночная информация.xls» приводится в электронном виде

Таблица «13.РС ЗУ оценка.xls» приводится в электронном виде

Таблица «14.Кодировка качественных ФС ОА.xls» приводится в электронном виде

Таблицы «15.1 Обучающая выборка.xls» и «15.2 Контрольная выборка.xls» приводится в электронном виде

Таблица «16.Стат анализ рынка.xls» приводится в электронном виде

Таблица «17.Отчет о группах.xls» приводится в электронном виде

Таблица «18.Факторы для модели.xls» приводится в электронном виде

Таблица «19.Стат значимость моделей.xls» приводится в электронном виде

Таблица «20.Анализ качества Обучающая выборка.xls» приводится в электронном виде

Таблица «21.Анализ качества Контрольная выборка.xls» приводится в электронном виде

Таблица «22.качественные модели.xls» приводится в электронном виде

Таблица «23.Лучшая модель по средней относ погрешности.xls» приводится в электронном виде

Таблица «24.Лучшая модель по коэф детерминации.xls» приводится в электронном виде

Таблица «25.Лучшая модель по среднеквадратичной ошибке.xls» приводится в электронном виде

Таблица «26.Отобранные для расчета КС модели.xls» приводится в бумажном и электронном видах

Таблица «27.КС ОО модель.xls» приводится в электронном виде

«Отчеты об оценке рыночной стоимости» приводятся в бумажном и электронном видах

«Слои цифровых тематических карт» приводятся в электронном виде

Приложение 8

Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.11-1.2.12 Методических указаний

Таблица «1.КС ОО 11 ВРИ.xls» приводится в электронном виде

Таблица «3.Сводный отчет.xls» приводится в бумажном и электронном видах

«Отчеты об оценке рыночной стоимости» приводятся в бумажном и электронном  видах

Приложение 9

Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.13-1.2.15 Методических указаний

Таблица «1.КС ОО 13 ВРИ.xls» приводится в электронном виде

Таблица «2.КС ОО 14 ВРИ.xls» приводится в электронном виде

Таблица «3.КС ОО 15 ВРИ.xls» приводится в электронном виде

«Документы-основания» приводятся в электронном виде

Приложение 10

Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в п. 1.2.16 Методических указаний

Таблица «1.КС ОО 16 ВРИ.xls» приводится в электронном виде

Приложение 11

Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного

 использования в СНП

Таблица « 01.Состав ФС.xls» приводится в бумажном и электронном видах

Таблица «02.Перечень источников информации о ФС.xls» приводится в бумажном и электронном видах

Таблицы 3- 28 в разрезе видов разрешенного использования:

Таблица «03.ОО со значениями ФС.xls»  приводится в электронном виде

Таблица «04.Кодировка качественных ФС ОО.xls»  приводится в электронном виде

Таблица «05.Описание групп.xls» приводится в бумажном и электронном видах

Таблица «06.Источники рыночной информации.xls» приводится в электронном виде

Таблица «07.Рыночная информация.xls» приводится в электронном виде

Таблица «14.Кодировка качественных ФС ОА.xls» приводится в электронном виде

Таблицы «15.1 Обучающая выборка.xls» и «15.2 Контрольная выборка.xls» приводится в электронном виде

Таблица «16.Стат анализ рынка.xls» приводится в электронном виде

Таблица «17.Отчет о группах.xls» приводится в электронном виде

Таблица «18.Факторы для модели.xls» приводится в электронном виде

Таблица «19.Стат значимость моделей.xls» приводится в электронном виде

Таблица «20.Анализ качества Обучающая выборка.xls» приводится в электронном виде

Таблица «21.Анализ качества Контрольная выборка.xls» приводится в электронном виде

Таблица «22.качественные модели.xls» приводится в электронном виде

Таблица «23.Лучшая модель по средней относ погрешности.xls» приводится в электронном виде

Таблица «24.Лучшая модель по коэф детерминации.xls» приводится в электронном виде

Таблица «25.Лучшая модель по среднеквадратичной ошибке.xls» приводится в электронном виде

Таблица «26.Отобранные для расчета КС модели.xls» приводится в бумажном и электронном видах

Таблица «27.КС ОО модель.xls» приводится в электронном виде

Таблица «32. Соотношение снп приводится в бумажном и

Таблица «33.1. КС 1 ВРИ в составе снп» приводится в бумажном и электронном видах

Таблица «33.3. КС 3 ВРИ в составе снп» приводится в бумажном и электронном видах

Таблица «33.4. КС 4 ВРИ в составе снп» приводится в бумажном и электронном видах

Таблица «33.5. КС 5 ВРИ в составе снп» приводится в бумажном и электронном видах

Таблица «33.6. КС 6 ВРИ в составе снп» приводится в бумажном и электронном видах

Таблица «33.7. КС 7 ВРИ в составе снп» приводится в бумажном и электронном видах

Таблица «33.8. КС 8 ВРИ в составе снп» приводится в бумажном и электронном видах

Таблица «33.9. КС 9 ВРИ в составе снп» приводится в бумажном и электронном видах

Таблица «33.10. КС 10 ВРИ в составе снп» приводится в бумажном и электронном видах

Таблица «33.11. КС 13 ВРИ в составе снп» приводится в бумажном и электронном видах

Таблица «33.12. КС 14 ВРИ в составе снп» приводится в бумажном и электронном видах

Таблица «33.13. КС 15 ВРИ в составе снп» приводится в бумажном и электронном видах

Таблица «34. КС ОО 16 ВРИ снп» приводится в бумажном и электронном видах

Приложение 12

Расчет кадастровой стоимости земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования

Таблица «1.Расчет КС ЗУ с более чем 1 ВРИ.xls»  расчет не приводится, так как отсутствует данный вид разрешенного использования

Приложение 13

Расчет средних по муниципальным районам (городским округам) значений УПКСЗ

Таблица «Средние значения УПКСЗ Земельный кодекс.xls» приводится в бумажном и электронном видах

Приложение 14

Расчет средних по кадастровым кварталам значений УПКСЗ

Таблица «Средние значения УПКСЗ 222.xls» приводится в бумажном и электронном видах

Приложение 15

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов   Республики Северная Осетия-Алания

Таблица «1.Результаты ГКОЗ НП - КС ОО.xls» приводится в бумажном и электронном видах

Таблица «2.Обобщенные показатели ГКОЗ НП.xls» приводится в бумажном и электронном видах

Приложение 16

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов   Республики Северная Осетия-Алания

Таблица «2.Обобщенные показатели ГКОЗ НП.xls» приводится в бумажном и электронном видах

Приложение 17

Файлы *.xml-1, *.xml-2, *.xml-3 представляются  в электронном виде