Пример: Сделка с обременениями не известными ранее с учетом положений ст. 558 ГК РФ. Признать договор купли-продажи недействительным, стороны вернуть в первоначальное положение.

ст. 558
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Дело N 2 – 191Ѓ2

Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

«16» февраля 2012


Заволжский районный суд г. Ярославля в составе:

председательствующего судьи Добровольской Л.Л.,

при секретаре Шароновой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Жарова А.Л. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области, Министерству финансов РФ в лице Управления Федерального казначейства по Ярославской области, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом Российской Федерации о признании недействительными торгов и сделки купли-продажи жилого помещения,


У с т а н о в и л:


В результате торгов на открытом аукционе, между Жаровым А.Л., с одной стороны, и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области, с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи жилого помещения, по которому Жаров А.Л. приобрел в результате торгов трехкомнатную квартиру общей площадью 45,70 кв.м., расположенную по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, <адрес>, д. №, кв.№ по цене <данные изъяты> руб..

Жаров А.Л. обратился в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области о признании недействительными торгов и сделки купли-продажи жилого помещения.

В процессе рассмотрения дела суд с согласия сторон привлек к участию в деле в качестве третьих лиц – Управление ФССП по ЯО, Заволжский районный отдел по УФССП по ЯО, УФК по ЯО, УФК по ЯО, отдел № 1, ООО ИКБ «Организация1», ФИО1.

Решением Заволжского районного суда г. Ярославля от 21.11.2011 иск Жарова А.Л. удовлетворен частично.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 22.12.2011 решение Заволжского районного суда г. Ярославля от 21.11.2011 отменено, дело направлено на новое рассмотрение. В качестве продавца по оспариваемой сделке указано государство - Российская Федерация.

Во исполнение указаний судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда к участию в деле было привлечено в качестве соответчика Министерство финансов Российской Федерации в лице УФК по ЯО.

По ходатайству представителя ответчика Министерства финансов РФ, с согласия всех участников процесса, к участию в деле в качестве соответчика было привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом РФ.

В настоящем судебном заседании представитель истца ФИО2 иск поддержал. Требования обосновывал следующим. Торги проведены с нарушением требований положений действующего законодательства – при наличии одной действительной и одной фиктивной заявок. Договор купли-продажи жилого помещения не содержит указания на наличие обременения в виде сохранения прав третьих лиц на бессрочное право пользования спорной квартирой.

Представитель ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области – ФИО3 иск не признала, т.к. считает его не обоснованным и не подлежащим удовлетворению. Кроме того, ФИО3 заявила ходатайство о применении последствий истечения срока исковой давности.

Представитель ответчика Министерства финансов РФ в лице УФК по ЯО – ФИО4 иск не признала, поддержав доводы представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области.

Представитель третьего лица ООО ИКБ «Организация1», третье лицо ФИО1 в судебное заседание не явились.

Третьи лица УФССП по ЯО, Заволжский районный отдел УФССП по ЯО дело просили рассмотреть в отсутствие своих представителей.

Суд считает возможным рассмотрение дела при имеющейся явке.

Заслушав представителя истца – ФИО7, представителей ответчиков – ФИО3, ФИО4, изучив материалы настоящего гражданского дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению.

В судебном заседании установлены, а участниками процесса не оспаривались следующие факты:

- решением Заволжского районного суда г. Ярославля от 10.12.2008 иск ООО ИКБ «Организация1» к ФИО1., ФИО5 о взыскании денежных средств по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворен (материалы исполнительного производства);

- в рамках исполнительного производства за № обращено взыскание на заложенное имущество ФИО1 в виде трехкомнатной квартиры общей площадью 45,70 кв.м., расположенной по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, <адрес>, д. №, кв.№ и объявлен открытый аукцион (материалы исполнительного производства);

- в результате торгов на открытом аукционе, между Жаровым А.Л., с одной стороны, и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области, с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи жилого помещения, по которому Жаров А.Л. приобрел в результате торгов трехкомнатную квартиру общей площадью 45,70 кв.м., расположенную по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, <адрес>, д. №, кв.№ по цене <данные изъяты> руб. (л.д. 28 - 33).

В настоящем судебном заседании от представителя ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ЯО поступило ходатайство о применении последствий истечения срока исковой давности.

Истцом предъявлены требования о признании торгов недействительными и о признании оспоримой сделки недействительной.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по данным требования составляет 1 год, с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о своем нарушенном праве.

Срок исковой давности по признанию торгов недействительными истек – ДД.ММ.ГГГГ. Иск о признании торгов предъявлен за пределами срока исковой давности – ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17).

Утверждение стороны ответчика о том, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о признании торгов недействительными, нашло свое подтверждение в судебном заседании. Ходатайство о применении последствий истечения срока исковой давности по требованиям о признании торгов недействительными подлежит удовлетворению.

Сторона ответчика считает, что истец узнал о нарушенном праве по требованиям о признании недействительной оспоримой сделки в момент заключения самой оспоримой сделки – ДД.ММ.ГГГГ. В договоре купли-продажи квартиры были перечислены все четыре лица, зарегистрированные в спорной квартире, что само по себе являлось указанием на наличие обременения.

Представитель истца пояснил, что истец узнал о своем нарушенном праве после вступления в законную силу решения Заволжского районного суда г. Ярославля от 15.06.2011 – 28.06.2011 (л.д. 35, 36). В договоре купли-продажи не были указаны конкретные права всех четверых зарегистрированных лиц в спорной квартире. Только после судебного решения истец узнал о наличии обременения в виде бессрочного права пользования спорной квартирой только у двух зарегистрированных лиц.

Оценив все обстоятельства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что истец узнал о нарушенном праве после вступления в законную силу решения Заволжского районного суда г. Ярославля от 05.05.2010 – 18.05.2010 (л.д. 34). Именно с указанного времени истец узнал о наличии обременения в отношении спорной квартиры. Срок исковой давности истекает – 18.05.2011.

Следует отметить тот факт, что истец в пределах исковой давности в защиту своего нарушенного права предъявил 05.05.2011 иск (гр.дело № 2-1444Ѓ1).

В соответствии с положениями ст. 203 ГК РФ, течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

Таким образом, 05.05.2011 произошел перерыв течения срока исковой давности, течение которого вновь возобновилось после вступления судебного решения в законную силу – 28.06.2011. При этом новый срок исковой давности истекает – 28.06.2012.

Настоящий иск о признании оспоримой сделки недействительной предъявлен истцом в пределах исковой давности – 22.09.2011 (л.д. 17).

Утверждение стороны ответчика о том, что истцом по требованиям о признании недействительной оспоримой сделки пропущен срок исковой давности не нашло своего подтверждения в судебном заседании. Ходатайство о применении последствий истечения срока исковой давности по требования о признании недействительной оспоримой сделки подлежит оставлению без удовлетворения.

Сторона истца заявила требования о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным.

Истец обосновывал иск о признании договора купли-продажи недействительным следующим. Договор купли-продажи жилого помещения не содержит указания на наличие обременения в виде сохранения прав третьих лиц на бессрочное право пользования спорной квартирой.

Согласно положениям ч.1 ст. 558 ГК РФ, перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых эти лица проживают.

При этом следует отметить, что в ч.1 ст. 558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ.

На продавце в силу закона (ст. 460 ГК РФ) лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым.

Согласно положениям п.1.2. Договора купли-продажи за № от ДД.ММ.ГГГГ, в договоре указан перечень лиц, зарегистрированных в спорной квартире, без указания их конкретного вида права на пользование продаваемым жилым помещением. В спорной квартире на момент продажи были зарегистрированы: ФИО1 – собственник квартиры; ФИО8 – его несовершеннолетняя дочь; ФИО6 – его мать; ФИО7 – его брат (л.д. 29).

Согласно судебному решению Заволжского районного суда г. Ярославля от 05.05.2010 право пользования спорной квартирой ФИО1, его несовершеннолетней дочери ФИО8 было прекращено, ФИО1, ФИО8 выселены из спорной квартиры (л.д. 34, оборот 34).

Суд, с учетом положений ст.ст. 235, 237 ГК РФ, пришел к выводу о том, что обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника является основанием для прекращения его права собственности, а значит право пользования этим имуществом. А право пользования жилым помещением несовершеннолетнего ребенка производно от прав его родителя – собственника отчужденного имущества.

Также суд, с учетом положений ч.4 ст. 31 ЖК РФ, ст. 19 ФЗ «О введение в действие ЖК РФ», указал на наличие у ФИО6, ФИО7 права бессрочного пользования спорным жилым помещением, вне зависимости от обстоятельства смены собственника спорного жилого помещения.

Таким образом, указанные в перечне п. 1.2. Договора купли-продажи за № от ДД.ММ.ГГГГ, четыре физических лица имели разные виды прав пользования спорной квартирой. Только права пользования ФИО6 и ФИО7 являлись обременением для проданного жилого помещения.

Представитель истца пояснил, что на день рассмотрения настоящего спора спорная квартира является по сути коммунальной, т.к. используется двумя разнополыми лицами, не являющимися членами семьи истца. Истец лишен возможности целевого использования приобретенного товара, т.к. при заключении сделки имел намерение улучшить жилищные условия своей семьи и использовать всю трехкомнатную квартиру, а не одну комнату.

Оценив все обстоятельства в их совокупности, проведя тестовой и смысловой анализ спорного договора купли-продажи, с учетом положений ст. 558 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что ответчик не сообщил надлежащим образом истцу о наличии обременения в виде прав третьих лиц по использованию спорной квартиры.

В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При указанных обстоятельствах требование истца о признании договора купли-продажи недействительным следует признать законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

С учетом положений ст. 167 ГК РФ, указаний судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда в части определения продавцом по оспоримой сделке государства Российской Федерации, при приведении сторон в первоначальное положение следует:

- прекратить право собственности истца на спорную квартиру;

- обязать истца передать ответчику Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ЯО спорную квартиру по акту приема-передачи для торгов, с последующим зачислением полученных денежных средств в казну Российской Федерации;

- взыскать с ответчика Министерства финансов Российской Федерации за счет казны Российской Федерации в пользу истца денежные средства, уплаченные по спорному договору купли-продажи – <данные изъяты> руб..

При подаче иска истец обязан был уплатить госпошлину в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.. Истец уплатил госпошлину частично в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. (л.д. 15, 16).

Определением Заволжского районного суда г. Ярославля от 13.10.2011 истцу предоставлена отсрочка по уплате части госпошлины в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. до вынесения судебного решения.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ, с ответчика Министерства финансов Российской Федерации за счет казны Российской Федерации в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в счет возврата судебных расходов по частичной оплате госпошлины в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. (л.д. 15, 16).

В соответствии со ст.ст. 168, 460, 558 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 103, 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:


Иск Жарова А.Л. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области, Министерству финансов РФ в лице Управления Федерального казначейства по Ярославской области, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом Российской Федерации о признании недействительными торгов и сделки купли-продажи жилого помещения удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи за № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области, с одной стороны, и Жаровым А.Л., с другой стороны, по которому Жаров А.Л. приобрел в результате торгов трехкомнатную квартиру общей площадью 45,70 кв.м., расположенную по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, <адрес>, д. №, кв.№ по цене <данные изъяты> руб., недействительным, стороны вернуть в первоначальное положение.

Прекратить право собственности Жарова А.Л. в отношении трехкомнатной квартиры общей площадью 45,70 кв.м., расположенной по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, <адрес>, д. №, кв.№, с исключением из ЕГР правообладателей.

Обязать Жарова А.Л. передать по акту приема-передачи Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области трехкомнатную квартиру общей площадью 45,70 кв.м., расположенную по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, <адрес>, д. №, кв.№, для торгов с последующим зачислением полученных денежных средств в казну Российской Федерации.

Взыскать с Министерства финансов Российской Федерации за счет казны Российской Федерации в пользу Жарова А.Л. денежные средства в общей сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп..

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ярославский областной суд через Заволжский районный суд.