Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:
Споры, связанные с переоборудованием и перепланировкой жилых помещений. Проблемы рассмотрения споров указанной категории.
Правовая регламентация
отношений, связанных с переустройством и перепланировкой жилых помещений
является одной из актуальных жилищных проблем поскольку в настоящее время миллионы
россиян проживают в квартирах и жилых домах, сданных в эксплуатацию несколько
десятков лет назад, которые по своим техническим параметрам не соответствуют
стандартам современного благоустроенного жилья. Это обуславливает стремление
нанимателей и собственников помещений жилищного фонда осуществлять
переустройство и перепланировку жилья с целью расширения жилой площади,
повышения его комфортности и т.д.
Переустройство жилого
помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей,
санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие
внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (п.1 ст. 25 ЖК РФ).
Перепланировка жилого
помещения на основании является изменение его конфигурации, требующее внесения
изменения в технический паспорт жилого помещения (п. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Под переоборудованием в
Правилах и нормах, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170
"Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного
фонда" согласно п. 1.7.1 понимается: установка бытовых электроплит взамен
газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и
газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов,
ванных комнат, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих
трубопроводов, установка других сантехнических и бытовых приборов нового
поколения. Как можно заметить, понятие "переоборудование",
используемое в Правилах и нормах, по смыслу и содержанию тождественно понятию
переустройства, используемому в Жилищном кодексе, таким образом, под
переоборудованием следует понимать переустройство жилого помещения в
соответствии с Жилищным кодексом.
Порядок проведения
переустройства и перепланировки, предусмотренный главой 4 ЖК РФ, применяется
только в отношении помещений, имеющих статус жилых, переустройство и
перепланировка помещений, имеющих статус нежилых, регулируется
градостроительным законодательством, в частности Градостроительным кодексом.
Основным критерием того,
относится ли то или иное действие к переустройству или перепланировке, является
необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. В
соответствии с ч. 5 ст. 19 ЖК РФ технический паспорт жилого помещения - это
документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную
с обеспечением соответствия жилого помещения установленным требованиям. При
этом, следует отметить, что не всякие переустройство и перепланировка требуют
обязательного внесения изменений в технический паспорт, например, замена ванны
или раковины либо иного санитарно-технического оборудования не всегда требует
внесения изменений в технический паспорт помещения.
Поскольку переустройство
и перепланировка жилого помещения представляют собой определенные виды работ по
изменению технических характеристик жилого помещения, которые могут повлиять на
несущие способности всего жилого дома, а также могут затрагивать интересы
третьих лиц, выполнение таких работ согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ возможно только
с соблюдением требований законодательства и по согласованию с органом местного
самоуправления и только на основании принятого им положительного решения о
переустройстве (перепланировке).
При нарушении
установленного порядка осуществления переустройства либо перепланировки жилого
помещения применяется ст. 29 ЖК РФ ("Последствия самовольного
переустройства и (или) перепланировки"). Статьей определено, что
самовольными являются переустройство или перепланировка, совершенные при
отсутствии решения о согласовании, а также в случае, если имеет место нарушение
уже согласованного и утвержденного проекта переустройства или перепланировки, а
лицо, осуществившее самовольное переустройство и (или) перепланировку, обязано
привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке,
которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Фактически такое же
правило установлено и п. 1.7.4 Правил и норм, закрепляющим, что наниматель,
допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование
балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного
санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в
прежнее состояние.
Однако ч. 4 ст. 29 ЖК РФ
содержит исключение из указанного правила и предусматривает возможность
сохранения жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии в
судебном порядке, если орган, осуществляющий согласование, откажет в сохранении
самовольного переустройства (перепланировки), в административном порядке. В
этом случае лицу необходимо доказать, что самовольным переустройством
(перепланировкой) не нарушаются права и законные интересы граждан и нет угрозы
их жизни и здоровью.
Кроме того, необходимо обратить
внимание на то, что в судебной практике имеют место случаи обращения граждан с
требованиями, исходящими из реконструкции жилых помещений, для разрешения
которых необходимо применять ст.222 ГК РФ. Положения данной статьи распространяются
на отношения, возникшие в результате самовольных реконструкции, перепланировки,
переустройства (переоборудования) недвижимого имущества. Данная статья
регулирует отношения о вновь созданном объекте недвижимости или отношения
самовольной реконструкции. Между тем самовольно реконструированный объект также
может отвечать всем трем критериям самовольной постройки.
В
частности, суды общей юрисдикции применяют ст. 222 ГК РФ к такой форме
реконструкции, как пристрой поскольку он существенно изменяет объект
недвижимости.
В
этой связи в большинстве случаев имеют место гражданские дела по исковым
заявлениям о признании права собственности на самовольную постройку, для
разрешения которых требуется следующее:
1)
право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (или в
ином порядке) за правообладателем земельного участка, то есть лицом, в
собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном)
пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка;
2)
ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку
является орган, уполномоченный выдавать разрешения на строительство;
3)
признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о
невозможности оспаривания в последующем права собственности на это имущество по
иным основаниям;
4)
если застройщик и правообладатель земельного участка не совпадают в одном лице,
к участию в деле о признании права собственности на самовольную постройку
привлекается застройщик;
5)
суд обязан установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения
градостроительных и строительных норм и правил. С этой целью суд при отсутствии
необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их
достоверности назначает экспертизу;
6)
возведение самовольной постройки без необходимых разрешений не является само по
себе основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную
постройку;
7)
суду необходимо установить, предпринимало ли создавшее самовольную постройку
лицо меры к получению разрешения на строительство, а также правомерность отказа
уполномоченного органа в выдаче такого разрешения;
8)
иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит
удовлетворению, если суд установит, что единственным признаком самовольной
постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого
лицо предпринимало меры. В этом случае суд должен установить, не нарушает ли
сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц
и не создает ли ее сохранение угрозу жизни и здоровью граждан;
9)
суд проверяет соблюдение строительных и градостроительных норм и правил по
законодательству, действовавшему на момент создания самовольной постройки,
поскольку по общему правилу акты законодательства не имеют обратной силы и
применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие;
10) при рассмотрении иска о признании права
собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 ст.
222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
Исходя из судебной практики, применяемой в том числе
Ахтубинским городским судом Астраханской области при рассмотрении гражданских
дел указанной категории, можно сделать следующий вывод: для удовлетворения иска
о признании произведенных перепланировки, переоборудования законными, а также о
признании права собственности на самовольную постройку истец должен представить
суду соответствующее заключение компетентного органа о том, допущены ли при
возведении самовольной постройки (переоборудования и перепланировки) существенные
нарушения градостроительных и строительных норм и правил и не затрагивает ли
это права и интересы третьих лиц (соседей, иных жильцов), для чего в ряде
случаев необходимо представление соответствующих заявлений от указанных лиц. Кроме
того, в случае предъявления иска о признании права собственности в порядке
ст.222 ГК РФ наряду с вышеуказанными требованиями необходимо подтвердить право
собственности на земельный участок, на котором произведена постройка
(реконструкция).
Отсутствие этих документов при подаче исковых заявлений
по спорам, связанным с переоборудованием и перепланировкой жилых помещений в
ряде случаев может повлечь оставление
исков без движения в порядке ст.ст.131, 132 ГПК РФ с предоставлением срока для
устранения указанных недостатков. Учитывая, что получение соответствующего
заключения компетентного органа требует определенного времени в связи с чем
истец лишен возможности соблюдения срока, предоставленного судом для устранения
недостатков, чаще всего непредставление данного заключения приводит к возврату
иска заявителю в соответствии с требованиями
ч. 2 ст. 136 ГПК РФ.
Таким образом, основной
проблемой рассмотрения данной категории гражданских дел является неправильное
определение гражданами предмета заявленных
требований, а именно того факта произведено ли в жилом помещении
переоборудование, которое допускается только внутри него или реконструкция
жилого помещения, которое затрагивает выход за его рамки и составляющих его
частей (увеличение или уменьшение площади жилого помещения), а следовательно и
соответствующее применение норм жилищного или гражданского законодательства по
существу возникшего спора.
Исполнение вышеуказанных требований
жилищного, гражданского законодательства и смежных с ними направлено на
соблюдение конституционных прав граждан, согласно которым каждый имеет право на
жилище, а органы государственной власти и местного самоуправления поощряют
жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище
(ст.40 Конституции РФ), при этом осуществление прав и свобод человека и гражданина
не должно нарушать права и свободы других лиц (ст.17 Конституции РФ).
Реклама.Директ
За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле, то можете просто заказать обратный звонок »
и приехать к нам в офис Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
|