Решение по иску о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по суду, в связи со смертью одного из продавцов

Дело № 2 –431 /2010 год

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации



19 августа 2010 года село Мильково



Мильковский районный суд Камчатского края в составе председательствующего судьи Забиша А.В.,

с участием:

истца Веремчука А.Ф.,

ответчика Хана Е.Д.

при секретаре Максимовой Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Веремчука Анатолия Фёдоровича к Хану Евгению Денсуновичу о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л:



Веремчук Анатолий Фёдорович обратился в суд иском к ответчику о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

В обоснование иска сослался на то, что 25 февраля 1999 года по нотариально удостоверенному договору купли-продажи он приобрел у Хана Е.Д. и его отца Хана Д.С., в собственность, двухкомнатную квартиру общеполезной площадью 45,2 кв. м в том числе жилой площадью 27,8 кв. м, расположенную в многоэтажном жилом доме по адресу: село Мильково Мильковского района Камчатской области. Все условия договора исполнены: денежные расчеты произведены, квартира передана в фактическое владение и пользование в надлежащем состоянии по передаточному акту. Сделка подлежала государственной регистрации в учреждении юстиции. Однако на момент совершения сделки орган государственной регистрации - Учреждение юстиции «Камчатский областной цент по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ещё не действовал. Договор, согласно п. 7, по имевшейся практике от ранее действовавшего законодательства и реально выполнявшими аналогичные регистрационные действия, зарегистрирован в органе местного самоуправления - администрации Мильковского района 02.04.1999 года и Мильковском БТИ 11.03.1999 года. Поэтому ответчик не обращался с заявлением о регистрации ранее возникшего права собственности, его прекращения и перехода права собственности к Веремчуку А.Ф. За государственной регистрацией обратился только истец, так как вторая сторона сделки Хан Е.Д. на все обращения отвечает устным отказом, а второй продавец Хан Ден Су умер после совершения сделки в 1999 году в городе Ташкенте Узбекской республики. В настоящее время Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, отказывает в регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру, по причине того, что не произведена государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним на данный объект, и раздел Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и дело правоустанавливающих документов, открытые на вышеуказанную квартиру в Управлении федеральной регистрационной службы отсутствуют.

Истец Веремчук А.Ф. в судебном заседании иск поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в нем. Дополнительно суду пояснил, что при продаже квартиры Хан Е.Д. действовал за себя лично и по доверенности от своего отца. В настоящее время он не может обеспечить явку продавцов в регистрирующий орган, поскольку Хан Е.Д. отказывается предпринимать какие – либо действия, а второй продавец Хан Д.С. умер, а срок действия доверенности истек. Сделка совершена в письменной форме, условия по сделке сторонами выполнены. Он владеет и пользуется квартирой как своей собственной, несет затраты по ее содержанию. Никто прав на спорный объект – квартиру, не заявлял и не заявляет. Просит признать переход права собственности на квартиру за ним.

Ответчик Хан Е.Д. в судебном заседании не возражал по существу заявления Веревечука А.Ф., поскольку деньги им и его отцом получены в полном объеме, а на период сделки купли – продажи квартиры регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации в Мильковском районе не требовалось

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю в судебное заседание не прибыл, о месте и времени рассмотрении дела извещен надлежащим образом, что подтверждается судебным извещением. В адресованном суду заявлении просит дело рассмотреть без участия представителя. В отзыве на исковое заявление не возражает против удовлетворения требований истца, в случае установления факта принадлежности продавцу по договору купли-продажи от 25.02.1999 года спорного имущества на праве собственности, соответствие договора купли-продажи требованиям законодательства РФ и всем критериям законности сделки, в том числе надлежащее исполнение сторонами обязательств по данному договору (по оплате и передаче квартиры).

Согласно статье 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу статьи 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом.

Выслушав истца, ответчика и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу части 3 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, записей о правах на каждый объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В случае, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, основанием для регистрации перехода права собственности может быть только решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору (пункт 3 статьи 165, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац третий пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации).

В судебном заседании установлено, что 25 февраля 1999 года на основании договора купли-продажи заключенного между Хан Е.Д. действующего за себя лично и от имени Хан Д.С. на основании доверенности и Веремчук А.Ф. в лице покупателя, последним был приобретен объект недвижимости – квартира. Данный договор был нотариально заверен и зарегистрирован в реестре за № 268 (л.д. 8).

Кроме того, указанный договор зарегистрирован в администрации Мильковского района 02 апреля 1999 года в реестре за №51 и БТИ 11 марта 1999 года в реестровой книге под №19 стр.69 №989 (л.д.8).

Принадлежность спорного объекта недвижимости Хан Е.Д. и Хан Д.С. подтверждается сведениями, содержащимися в договоре купли-продажи, являвшимися предметом проверки нотариуса, где указано, что квартира принадлежит продавцам на основании договора о продаже жилого помещения в собственность граждан, выданного администрацией Мильковского района Камчатской области 20 ноября 1992 года за №418, регистрационного удостоверения БТИ выданного 10 февраля 1999 года за №2154.

Личность сторон установлена и принадлежность отчуждаемой квартиры продавцам проверена, сведениями технического паспорта жилого помещения, поквартирной карточки, а также справкой БТИ села Мильково № 29 от 15.02.1998 г.

Давая оценку представленному истцом договору купли-продажи квартиры от 25 февраля 1999 года, суд считает, что указанная сделка полностью соответствует требованиям действующего законодательства: в ней оговорены все существенные условия договора: предмет, цена, порядок и сроки исполнения обязательств.

Условия договора сторонами фактически исполнены.

Из пункта 3 Договора купли продажи следует, что обусловленная договором стоимость квартиры в размере 10000 рублей уплачена покупателем продавцу при подписании настоящего договора у нотариуса, что подтверждается подписью сторон в договоре (л.д.8).

Согласно пункту 4 Договора купли-продажи, до подписания договора продаваемая квартира никому не запродана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. В отчуждаемой квартире никто не прописан.

Правомерность заключения договора купли-продажи от 25 февраля 1999 года, сторонами либо третьими лицами не оспаривалась (доказательств обратного суду не представлено).

Продавец передал, а покупатель принял в собственность вышеуказанную в договоре квартиру, что подтверждается пояснениями истца данными в судебном заседании, что после оформления договора купли-продажи квартиры у нотариуса, продавец передал ключи от жилого помещения и пакет необходимых документов на квартиру. С момента заключения договора истец владеет и пользуется вышеуказанным жилым помещением на правах собственника (доказательств, опровергающих пояснения истца, суду не представлено).

Таким образом, факт исполнения сторонами условий по договору купли-продажи квартиры и принятия покупателем недвижимого имущества, подтверждается вселением в жилое помещение Веремчука А.Ф. и оплатой им коммунальных услуг за пользование жилым помещением, наличием у истца необходимых документов на квартиру, а так же указанием в техническом паспорте жилого помещения Веремчука А.Ф. как собственника жилого помещения.

С учетом изложенного, довод истца (по иску) о том, что стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи: стоимость квартиры уплачена покупателем продавцу, а продавец передал недвижимость в фактическое владение покупателя, нашли свое полное подтверждение в судебном заседании.

Согласно пункту 1 Договора купли продажи продавец продал, а покупатель купил квартиру, состоящую из двух комнат, общей площадью 45,2 кв. м, в том числе жилой площадью 27.8 кв.м.

Указанные технические характеристики отчуждаемой квартиры не соответствуют характеристикам содержащимся в техническом паспорте жилого помещения, из-за перерасчета площадей после совершения сделки - общая площадь не совпадает на 0,7 кв.м из-за балкона (л.д.12).

В соответствии со ст.223 ГК РФ право собственности по договору купли-продажи возникает с момента государственной регистрации перехода этого права в порядке отчуждения.

Судом установлено, что вышеуказанный договор купли-продажи, на основании которого спорная квартира перешла в собственность Веремчука А.Ф., в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

Как установлено в судебном заседании продавец Хан Д.С. умер, а продавец Хан Е.Д. уклоняется от совершения действий по регистрации сделки и перехода права собственности.

Таким образом, в силу вышеуказанных обстоятельств, Веремчук А.Ф. лишен возможности обеспечить явку продавцов в Федеральной регистрационную службу для того, чтобы произвести обязательную государственную регистрацию сделки купли-продажи и перехода права собственности на указанную квартиру, а представленные им на государственную регистрацию документы недостаточны. Указанные обстоятельства не дают возможности Веремчуку А.Ф.зарегистрировать переход права собственности на квартиру и препятствуют в полном объеме распоряжаться имуществом.

Доказательств, опровергающих вышеизложенные обстоятельства, а так же свидетельствующих о наличии иных лиц, претендующих на спорную квартиру, суду не представлено.

В соответствии с ч.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Поскольку в связи со смертью одного из продавцов и уклонения второго продавца от указанных действий, договор купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности к покупателю не могут быть зарегистрированы в установленном законом порядке, истец имеет право требовать регистрации перехода жилого помещения в свою собственность в судебном порядке. В данном случае в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК по аналогии применяются требования пункта 3 статьи 551 ГК.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в ходе судебного разбирательства нашел свое полное подтверждение факт принадлежности спорного объекта прежним собственникам, факт его принятия в собственности истца по договору купли-продажи от 25 февраля 1999 года, а также отсутствие в отношении данного объекта правопритязания со стороны третьих лиц, суд находит исковые требования Веремчука А.Ф.о признании перехода права собственности на жилое помещение – квартиру № 3 в доме №1 по пер. Геологическому в селе Мильково, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуюсь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд



р е ш и л:



Исковые требования удовлетворить.

Признать переход права собственности по договору купли-продажи от 25 февраля 1999 года на объект недвижимого имущества – квартиру расположенную в селе Мильково Мильковского района Камчатского края, за Веремчуком Анатолием Фёдоровичем.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд в течение 10 дней со дня вынесения решения.



Судья А.В. Забиш