Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:
Реферат на тему: "Договор коммерческого найма жилого помещения"
ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Легальное определение договора найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике подразумевается договор коммерческого найма, дано в п. 1 ст. 671 ГК РФ: по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют многочисленные предпосылки (нуждаемость, малоимущность), которые, как правило, необходимы для достижения соглашения по всем существенным условиям договора, платежам. ГК РФ различает два договора коммерческого найма жилого помещения:
1) долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет;
2) краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года.
В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование помещением. Стороны вправе заключить договор и в нотариальной форме, которую обязаны соблюдать при изменении и расторжении договора. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (не обязательно члены семьи). При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК РФ.
Вместе с тем устная форма не служит препятствием к признанию договора заключенным и не порождает факта порочности сделки в силу несоблюдения ее формы. Исходя из правил п. 1 ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает ее стороны права ссылаться на свидетельские показания для подтверждения факта или условий ее совершения.
Кроме того, специфика данного договора при его легальном оформлении накладывает на наймодателя определенные обременения, начиная от необходимости регистрации нанимателя и лиц, с ним проживающих, в жилом помещении и заканчивая уплатой налога с доходов физического лица в территориальный фискальный орган.
Объектом (предметом) данного договора в соответствии со ст. 673 ГК РФ является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Помещения, пригодные для временного (сезонного) проживания, например дачные домики, не могут являться объектом договора коммерческого найма вследствие снижения санитарных и технических требований к таким помещениям.
Статья 673 ГК РФ в качестве возможного предмета договора коммерческого найма называет квартиру, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома. И хотя говорится о квартире и жилом доме, это не может рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартир или жилых домов. Главное, что независимо от того, идет ли речь об одной или нескольких квартирах, одном или нескольких домах, жилое помещение должно быть использовано для проживания самого нанимателя, членов его семьи, иных совместно проживающих с нанимателем граждан.
Заключение договора коммерческого найма допускается при соблюдении двух указанных в п. 1 ст. 673 ГК РФ условий: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Вопрос об изолированности жилого помещения возникает, если договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких случаях из ст. 673 ГК РФ следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или дома, предметом могут быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход.
Статья 673 ГК РФ устанавливает лишь общие требования к жилому помещению и не содержит определения самого жилого помещения и отдельных его видов. Данный законодательный пробел восполняется нормами ЖК РФ.
В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Такие требования закреплены в Гигиенических требованиях к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий, утвержденных Главным государственным санитарным врачом РФ 19.10.2001; Санитарно-эпидемиологических требованиях к жилым зданиям и помещениям, утвержденных Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000; в технических правилах и нормах, установленных Федеральным законом от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании»; а также Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Сторонами договоров коммерческого найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель.
В качестве наймодателя по договору коммерческого найма ГК РФ называет собственника или управомоченное им лицо (п. 1 ст. 671). Категорию нанимателей можно определить путем исключения субъектов, которые в силу п. 2 этой же статьи не могут быть стороной договора, - это юридические лица. О том, что нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин, упоминается и в ст. 677 ГК РФ.
Наймодателем выступает собственник имущества или уполномоченное им лицо, а в качестве нанимателя - физическое лицо, использующее жилое помещение для проживания.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем по договору коммерческого найма, имея равные с ним права по пользованию жилым помещением, не имеют равных с ним обязанностей. Так, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно совместно с ним проживающих, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п. 3 ст. 677 ГК РФ). Это отличает договор коммерческого найма от договора социального найма жилого помещения, в котором члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности (ст. 672 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).
Выделенные в ст. 678 ГК РФ обязанности нанимателя сводятся к следующему:
1) использовать жилое помещение только для проживания;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
3) не производить переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя;
4) своевременно вносить плату за жилое помещение и, если это предусмотрено договором, самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Из существа отношений найма вытекает обязанность нанимателя при прекращении договора коммерческого найма вернуть наймодателю жилое помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа либо в состоянии, обусловленном договором. Данная обязанность нанимателя не закреплена в гл. 35 ГК, хотя имеет большое значение. Вопрос возвращения жилого помещения при прекращении договора коммерческого найма, на наш взгляд, необходимо решить по аналогии закона со ссылкой на ст. 622 ГК РФ следующим образом: 1) при прекращении договора коммерческого найма жилого помещения наниматель обязан вернуть наймодателю жилое помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; 2) если наниматель не возвратил переданное внаем жилое помещение либо возвратил его несвоевременно, наймодатель вправе потребовать внесения платы за жилое помещение за все время просрочки; в случае, когда указанная плата не покрывает причиненных наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения; 3) в случае, когда за несвоевременный возврат переданного внаем жилого помещения договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором коммерческого найма жилого помещения.
Права нанимателя. Статья 685 ГК РФ предоставляет нанимателю право сдавать на срок в пользование все либо часть нанятого им жилого помещения в поднаем. Непременным условием для этой передачи служит получение согласия наймодателя. Часть 1 ст. 76 ЖК РФ предусматривает письменное согласие наймодателя на передачу жилого помещения в поднаем. Думается, что и в случае договора коммерческого найма такое согласие наймодателя должно быть выражено в письменной форме либо изначально включено в качестве условия договора.
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).
У временных жильцов не возникает правовых отношений с наймодателем, и они не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель (ч. 2 ст. 680 ГК РФ).
Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. По истечении согласованного с временными жильцами срока проживания, а если такой срок не согласован, то не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим, временные жильцы обязаны освободить жилое помещение (ч. 3 ст. 680 ГК РФ). Так же как и в случае договора поднайма, досрочное прекращение или расторжение по какой-либо причине договора коммерческого найма влечет за собой прекращение безвозмездного пользования данным жилым помещением временными жильцами, которые должны будут его освободить.
Наниматель по договору коммерческого найма несет ответственность:
1) в случае использования жилого помещения самим нанимателем и гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
2) за разрушение или порчу жилого помещения самим нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) в случае невнесения платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
4) за систематическое нарушение нанимателем и гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей;
5) за самовольные, без согласия наймодателя, переустройство и реконструкцию жилого помещения.
Административная ответственность за неисполнение нанимателем своих обязанностей предусмотрена ст. 7.21 КоАП РФ в соответствии с которой порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов (помещений) либо использование их не по назначению – влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах – влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещени: прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ); прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником нанятого жилого помещения (ст. 413 ГК РФ); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст. 416 ГК РФ); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК РФ) (ст. 418 ГК РФ); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица – наймодателя) (ст. 419 ГК РФ).
Любая из сторон договора коммерческого найма жилого помещения может потребовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, указанным в п. 3 ст. 687 ГК РФ и в жилищном законодательстве, в частности в ст. 83 ЖК РФ.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовых актов, самого договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Корецкий А. Д. Договорное право России. Основы теории и практика реализации. - М.: Март, 2004. - 528 с..
2. Консультант плюс.
Секретарь судебного заседания Медведева Н.А.
Реклама.Директ
За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле, то можете просто заказать обратный звонок »
и приехать к нам в офис Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
|