Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:
Судебная практика: Договорные споры
Договор - юридический факт, именуемый сделкой (соглашением), представляющий собой действия граждан и юридических лиц, направленный на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор является двух- или многосторонней сделкой, т.е. между двумя или более лицами заключается соглашение, которое влечет возникновение прав и обязанностей у лиц, вступивших в договорные правоотношения. При заключении договора стороны должны согласовать его условия, которые определяют права и обязанности контрагентов. В случае согласования сторонами всех существенных условий договора - договор считается заключенным. Заключение договора осуществляется путем направления оферты (предложение заключения договора) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения другой стороной). В случае необходимости передачи имущества для заключения договора договор будет считаться заключенным с момента передачи этого имущества (ст. 224 ГК РФ). Если договор подлежит государственной регистрации, он будет считаться заключенным с момента его регистрации. Местом заключения договора, если оно не указано в договоре, будет считаться местожительство гражданина или место нахождения юридического лица, направившего оферту.
Форма заключения договора может быть любой, если законом для данного вида договора не предусмотрена определенная форма.
При заключении договора в письменной форме, необходимо, руководствуясь п. 3 ст. 438 ГК РФ, составить документ, который подписывается сторонами, либо совершается обмен сторонами документов посредством почты, телеграфом, телефоном, электронной или иной связи.
Так как договор является определенным видом сделки, необходимо понимать, что такое сделка в целом. Сделка совершается между гражданами или юридическими лицами, действия которых приводят к установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними, для совершения которых достаточно выражения воли одной стороны, многосторонними, при которых необходимо выражение согласованной воли двух, трех или более сторон, также сделки, совершенные под условием. Сделки могут быть совершены под отлагательным условием, когда сторонами поставлены возникновение прав и обязанностей, в зависимости от обстоятельств, относительно которых неизвестно, поступят они или нет. В случаях, когда сторонами установлено прекращение прав и обязанностей от обстоятельств, относительно которых неизвестно, наступят они или нет, сделка считается совершенной под отменительным условием. Когда одна из сторон, совершивших сделку, препятствует наступлению условия, которое является для нее невыгодным, то условие признается наступившим. Если же одна из сторон содействовала наступлению условия, которое является для нее выгодной, то условие считается не наступившим.
Форма совершения сделок аналогично договорам заключается как в письменной, так и в устной форме. Для признания сделки или договора они должны соответствовать некоторым требованиям:
а) содержание и правовой статус договора (сделки) не должны противоречить закону и иным правовым актам,
б) каждая из сторон, заключившая договор (сделку), должна обладать дееспособностью, необходимой для ее совершения,
в) волеизъявление участников договорных правоотношений должно соответствовать его действительной воле,
г) волеизъявление должно совершаться в форме, которая предусмотрена законом для данного вида договоров (сделок).
В случае невыполнения данных требований договор (сделка) может быть признан недействительным. Договор (сделка) считается недействительным, если действия сторон, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений, не соответствуя требованиям закона, не создают этих последствий.
Сделки - это действия граждан и юридических лиц. Поэтому все нормы гражданского законодательства, относящиеся к правоспособности и дееспособности физических и юридических лиц, имеют отношение и к понятию сделок. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (п. 1 ст. 154 ГК РФ). Для действительности сделки необходимо, чтобы стороны обладали право- и дееспособностью, в том числе имели надлежаще оформленные полномочия на совершение сделки.
Сделка считается недействительной по основаниям, установленным законом и иными правовыми актами, в силу признания таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений (ст. 168 ГК). Наличие в законе данного общего правила объективно необходимо.
Несмотря на то, что законодатель всегда стремится наиболее полным образом описать конкретные виды (составы) ничтожных сделок, он объективно не может предусмотреть все их виды и возможные случаи совершения ничтожных сделок. Поэтому прямая ссылка на вышеприведенное общее правило, закрепленное в ст. 168 ГК, должна иметь место только в тех случаях, когда для признания недействительной сделки ничтожной не установлены специальные основания.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает следующие виды ничтожных сделок в зависимости от оснований их недействительности:
а) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК);
б) сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК);
в) мнимая и притворная сделка (ст. 170 ГК);
г) сделка, совершенная лицом, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК);
д) сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ст. 172 ГК);
е) сделка, совершенная с несоблюдением установленной законом или соглашением сторон обязательной формы сделки в случаях, когда такое несоблюдение влечет ничтожность сделки (п. 2, 3 ст. 162 и п. 1 ст. 165 ГК).
В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина (п. 2 ст. 171 ГК). Например, недееспособным лицом была совершена сделка по покупке квартиры. Вследствие изменения ситуации на рынке сделка теряет экономическую привлекательность для продавца, и он "вспоминает" о ее ничтожности и требует возврата квартиры. В этом случае опекун недееспособного лица может в противовес требованиям продавца предъявить иск о признании сделки по покупке квартиры действительной как совершенной к выгоде опекаемого им гражданина.
Ничтожны сделки, совершенные опекуном без предварительного согласия органов опеки и попечительства, если они могут повлечь отчуждение, в том числе обмен или дарение имущества подопечного, сдачу его внаем (аренду), безвозмездное пользование или залог; отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выделение из него долей, а также уменьшение имущества подопечного. Аналогичные сделки тоже ничтожны, если попечитель дал согласие на их совершение без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК). Ничтожны сделки опекунов и попечителей с подопечными, за исключением передачи имущества в дар или безвозмездное пользование (п. 3 ст. 37 ГК).
К категории оспоримых сделок относится:
А) сделка юридического лица, выходящая за приделы его правоспособности (ст. 173 ГК);
б) сделка, совершенная лицом или органом с ограниченными полномочиями (ст. 174 ГК);
в) сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК);
г) сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК);
д) сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК);
е) сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК);
ж) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечение тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК).
С иском в суд о признании недействительной сделки, совершенной с выходом за пределы ограничений на совершение сделки, может обратиться лицо, в интересах которого установлены ограничения.
Сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, оспорима потому, что в момент ее совершения дееспособный гражданин не мог руководить собой, т.е. не мог осознанно формировать свою волю.
С иском в суд о признании недействительной сделки, совершенной дееспособным гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, могут обратиться сам гражданин, совершивший их, либо иные лица, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
При рассмотрении дел о признании сделки недействительной, совершенной под влиянием угрозы, суду необходимо установить, была ли угроза реальной, исполнимой.
При признании судом сделки недействительной сторона по иску может требовать с ответчика возмещения причиненного ей ущерба.
Договорные обязательства, заключенные между участниками гражданского оборота, представляют собой возмездные отношения, порождающие денежные обязательства, которые всегда связаны с оплатой денежной суммы и имеющие место в различных договорах: купли-продажи, поставки, аренды, подряда, перевозки, займа.
Как один из наиболее распространенных в деловом обороте договоров, договор купли-продажи достаточно урегулирован ГК, учтены особенности нескольких видов договоров купли-продажи, в основном связанные с объектом и целями договоров, с составом их участников.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другую вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).
Договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным, если в нем не определены обязательные условия - предмет договора (ст. 554 ГК) и его цена (п. 1 ст. 555 ГК).
Не может быть предметом договора купли-продажи имущество, находящееся под арестом или запрещением.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Вместе с тем закон сохранил для этих случаев перехода права собственности государственную регистрацию. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение суд вправе по требованию другой стороны внести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).
Если жилой дом, квартира являются общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Если они (собственники) откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).
По договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК РФ).
В судебной практике часто встречаются дела, связанные с договором займа. Договор займа заключается в передаче одной стороны в собственность другой стороне денежных средств, других вещей, определенных родовыми признаками, которая обязуется возвратить заимодавцу такую же денежную сумму или равное количество полученных вещей такого же рода (ст. 810 ГК). При заключении договора кредитования кредитор предоставляет денежную сумму в размере и на условиях, предусмотренных в договоре, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее в соответствии с условиями договора. Форма договора займа должна быть письменной. Договор займа является документом. В случаях нарушения условий договора кредитования при невозвращении заемщиком денежной суммы в указанный срок кредитор вправе требовать возврата денежной суммы, начисленных на нее процентов и неустойки путем подачи искового заявления возмещения вреда за пользование чужими денежными средствами в суд.
При невыполнении заемщиком своих обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также в случае утраты обеспечения или уменьшения его ценности при отсутствии вины займодавца последний вправе потребовать от заемщика досрочного исполнения договора и уплаты процентов на сумму долга, если иное не установлено соглашением сторон.
В ст. 162 ГК указывается, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет недействительность сделки.
Неустойкой в соответствии со ст. 330 ГК РФ признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан оплатить кредитору в случае неисполнения обязательства или обязательств.
Соглашение о неустойке совершается в письменной форме, если соглашение будет заключено в другой форме, то оно считается недействительным. Кредитор может требовать выплаты неустойки, которая определена законом, независимо от того, было ли заключено соглашение о неустойке или нет. Ст. 394 ГК РФ предусмотрены случаи, когда кредитору должен быть возмещен ущерб, вызванный неисполнением или ненадлежащим исполнением по обязательствам. Например, допускается взыскание неустойки, но не убытков; когда взыскание убытков производится сверх неустойки в полной сумме; когда в зависимости от выбора кредитора могут взыскиваться либо неустойка, либо убытки.
Реклама.Директ
За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле, то можете просто заказать обратный звонок »
и приехать к нам в офис Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
|