Изменения в жилищном законодательстве: Спорные вопросы правоприменения.

С 1 марта 2005 года вступил в действие новый Жилищный кодекс РФ. По сравнению со своим предшественником - Жилищным кодексом РФ 1983 года, новый ЖК, как указано в заключении комитета Совета Федерации по промышленной политике, «концептуально изменяет подход к обеспечению граждан жильем». Если раньше обеспечение граждан жильем было, в основном, заботой государства, то теперь государство готово лишь содействовать гражданам в решении их жилищных проблем. Это вполне логично: в 80-е гг. вопрос о приобретении жилья в собственность в условиях города решался единственным способом - вступлением в жилищно-строительные кооперативы. В 90-е возник настоящий рынок жилья. Поэтому нынешний ЖК делает акцент не на раздачу, а именно на приобретение жилья.

Кодексом впервые установлен перечень жилищных отношений. Участниками жилищных правоотношений являются граждане, юридические лица Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Используемые в Кодексе термины «граждане» и «юридические лица», обозначают соответственно российских и иностранных граждан, лиц без гражданства, а также как российских, так и иностранных юридических лиц. Иными словами, для россиян и иностранцев в сфере жилищных отношений установлен одинаковый правовой режим, однако из него допускаются изъятия в случаях, предусмотренных как самим Кодексом, так и иными федеральными законами. Например, по общему правилу, нанимателями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граждане Российской Федерации (ст. 49 Кодекса). Иностранным гражданам, как правило, не предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 Кодекса). Положение о представлении гарантий материального, медицинского и жилищного обеспечения иностранных граждан и лиц без гражданства на период их пребывания в Российской Федерации было утверждено постановлением Правительства РФ от 24.03.2003 г. № 1671.

Действие жилищного законодательства во времени. Установлено, что акты законодательства применятся к жилищным правоотношениям, возникшим после введения его в действие. Могут распространяться на отношения , возникшие до введения его в действие только в случаях, предусмотренным этим актом.. В этих отношениях акт применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Новое в жилищном законодательстве- возможность применения аналогии закона/в случаях, если жилищные отношения не урегулированы кодексом/-применяется законодательство, регулирующее сходные отношения. Возможно применение аналогии права.

В ранее действующие законодательством было установлено, что жилые дома и жилые помещения предназначаются только для проживания граждан. В новом ЖК РФ предусмотрена возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающих в нем на законных основаниях граждан, если это не нарушает чьи-либо интересы.

В зависимости от целей использования жилищный фонд разделен на 4 категории:
Социального использования/жилой фонд, который предоставляется по договорам социального найма/;
специализированный жилищный фонд/ предназначенный для проживания отдельных категорий граждан/;
индивидуальный жилищный фрнд/для проживания собственников и членов их семей/;
фонд коммерческого использования/ помещения, которые используются собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования/.

Кодексом установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1 ст. 15). Впервые определены конкретные виды объектов жилищных прав (ст. 16). К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир).

Новыми являются нормативные определения понятий «жилой дом», «квартира», «комната» (жилого дома или квартиры) — в ЖК 1983 г. и Основах данные понятия отсутствовали.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании |(ч. 2 ст. 16).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно –бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Введено понятие «жилое помещение». Это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Пригодность помещения для постоянного проживания определяется соответствием помещения требованием, которые установлены санитарными и техническими требованиями и нормами, а также требованиям законодательства.

Третьей главой раздела 1 кодекса содержит много новых норм, отсутствующих в ЖК 1983 года, Основах жилищного законодательства.. В данной главе достаточно подробно регламентированы отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений - в жилые. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. содержал только самые общие правила о переводе жилых помещений в нежилые (ст. 9).

ГК РФ также упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288). Поэтому нормы Кодекса, допускающие также перевод нежилых помещений в жилые, являются принципиально новыми. Кодекс закрепил общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые и наоборот допускается, однако при этом должны быть соблюдены императивные требования Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности

Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые Кодекс установил три исключения из указанного общего правила. Такой перевод невозможен в случаях, когда: а) доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; б) такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания; в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц. Эти исключения действуют в отношении всех видов помещений .Когда же речь идет о таких жилых помещениях как квартиры в многоквартирном доме, предусмотрены дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен только при условии, что данная квартира расположена на первом этаже ибо выше первого этажа, но при том помещения, находящиеся непосредственно под квартирой являются нежилыми.

Важной новеллой является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий «переустройства» и «перепланировки» Под переустройством и перепланировкой жилого помещения закон (статьи 25-29) понимает установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а также изменение его конфигурации, требующее внесения соответствующих записей в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка—это такое конфигурации жилого помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Все это оформляется в специально определенных органами местного самоуправления учреждениях, которые занимаются согласительной процедурой. Заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование с заявлением о переустройстве и /или перепланировке/.Форма заявления утверждается Правительством РФ. Решение о согласовании или об его отказе должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления этим органом не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов. Решение об отказе в согласовании переустройства и перепланировке может быть обжалован в суд.

В случае, если решение о согласовании получено, оформляется акт приемочной комиссии, который подлежит регистрации в ПТИ, и только тогда перепланировка считается узаконенной. Предусматривается также ответственность за самовольные действия в переустройстве и перепланировке, вплоть до выселения. Спорные вопросы подлежат рассмотрению в судебном порядке.

Граждан самовольно перепланировавших квартиру, через суд обяжут вернуть жилью первоначальный вид или продадут квартиру с торгов, обязав нового собственника восстановить планировку. Однако если переустройство жилого помещения не наносит вреда, то по решению суда оно может быть сохранено

Глава 5 посвящена правам и обязанностям собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан. В регулировании названных отношений в законодательстве произошли существенные изменения. Кодекс относит к членам семьи собственника жилого помещения проживающих совместно с ним в принадлежащем ему помещении его детей, родителей и супруга (супругу). Членами семьи собственника могут быть признаны также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях — и иные граждане, но при условии, что они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Введены новые правила, регулирующие прекращение права пользования жилым помещением членов семьи собственника. Кодекс исходит из того, что в основе права пользования жилым помещением таких лиц находятся их семейные отношения с собственником. Поэтому предусмотрено, что в случае прекращения таких семейных отношений, по общему правилу, прекращается и право бывших членов семьи собственника на пользование принадлежащим ему жилым помещением. Здесь, вероятно, имеются в виду прежде всего случаи расторжения брака между супругами и признания брака недействительным. Однако необходимо обратить внимание на то, что данные нормы Кодекса применяются только тогда, когда иные правила не предусмотрены соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (например, брачным договором или любым другим соглашением). Если в договорном порядке указанные отношения не урегулированы, то при прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи применяются правила и процедуры, предусмотренные ст. 31 Кодекса. Если у бывшего члена семьи собственника отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи может быть сохранено на определенный срок только на основании решения суда.При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным помещением бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. По истечении срока пользования, установленного решением суда, соответствующее право прекращается .

Когда речь идет о прекращении права бывшего супруга на пользование жилым помещением, необходимо иметь в виду положения ГК РФ и СК РФ, определяющие режим общей собственности супругов. Так, по общему правилу, имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью (п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ). Поэтому, если например, титульным собственником квартиры является один супруг, но при этом квартира была приобретена во время брака, ко второму супругу после расторжения брака не должны применяться указанные выше нормы Кодекса. Имущественные споры между бывшими супругами /об определении долей , о признании права на долю в общей собственности, выделе в натуре и др/.разрешаются в суде по правилам ГПК РФ.

Если жилое помещение принадлежало одному из супругов до вступления в брак либо было получено им во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, то такое помещение является собственностью этого супруга (п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 36 СК РФ). Поэтому в случае расторжения брака право пользования этим помещением бывшего супруга, не являвшегося собственником, не сохраняется.

Однако такой бывший супруг может требовать в судебном порядке признания указанного жилого помещения совместной собственностью. Для этого необходимо доказать, что в течение брака за счет общего имущества обоих супругов или личного имущества либо труда супруга, не являющегося собственником помещения, были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость жилого помещения (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Данное правило не применяется только в случае, если договором между супругами предусмотрено иное (см. абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 37 СК РФ). Если суд установит наличие указанных выше обстоятельств и признает помещение совместной собственностью бывших супругов, то рассмотренные положения Кодекса, содержащиеся в ст. 31, не могут применяться.

Жилое помещение, а вместе с ним и земельный участок могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд. До введения в действие Кодекса отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящемся на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд , не были подробно регламентированы.Кодекс предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка .При этом жилое помещение подлежит изъятию , но прежде всего только с согласия собственника и путем выкупа жилого помещения, об этом говорится в статье 32 ЖК РФ. Причем собственник жилого помещения должен быть оповещен об этом не позднее чем за год до момента изъятия. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Решение органа местного самоуправления об изъятии подлежит обязательной в органах госрегистрации. Что касается выкупной цены, условий и сроков, то все это определяется соглашением сторон. Выкупная цена включает А/ рыночную стоимость жилого помещения, Б/все убытки ,возникшие у собственника помещения по причине его изъятия. /оплата за время пользования наемного жилья, затраты на переезд, издержки на услуги риэлторов, на оформление права собственности на другое найденное собственником жилое помещение, упущенную им выгоду/.По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Если собственник не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган , принявший решение о выкупе вправе предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения..

Закон предусматривает и такой фактор, как несогласие собственника на изъятие жилого помещения или недостигнутое согласие. В таком случае власти обращаются с иском в суд, где судья вправе принять решение, предусматривающее принудительную продажу жилого помещения. Весь этот процесс по времени должен быть завершен в течение двух лет.

Глава 6 кодекса является новой, соответствующие положения отсутствовали в ЖК 183 года. Она дает понятие общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Установлено,что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения в данном доме, не являющимися частями квартир. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доле пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Границы и размер земельного участка под домом определяется в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Уменьшение размера общего имущества в доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме. При отчуждении собственности на помещение в доме доля нового собственника равна доле в праве общей собственности предшествующего собственника. Установлено, что собственник помещения в многоквартирном доле не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество , отчуждать свою долю в праве общей собственности отдельно от права собственности на жилое помещение. Аналогично дается понятие права собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире -собственникам комнат принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников помещений.К компетенции общего собрания относятся принятие решений о реконструкции,строительстве построек,принятие решений о пределах использования земельного участка., принятие решений о передаче в пользование общего имущества,выбор способа управления домом.Установлено, что собственники обязаны ежегодно проводить собрания.Законом регламентирован порядок проведения собрания.Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в форме заочного голосования путем проведения заочного голосования-передачи в место или по адресу , которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников жилых помещений, в письменной форме решений собственников по вопросам , поставленным на голосование.

Кодекс установил, что собственники в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. С 1 марта в функции муниципалитета будет входить управление только муниципальным жилищным фондом. Собственники жилья и своими квартирами, и местами общего пользования будут управлять сами. 'Жилищный кодекс определяет, что население уже обязано, проживающее в этом многоквартирном доме, собрать собрание и определить форму управления. Теперь жители сами будут определять, сколько стоит услуга по содержанию этого дома, и что в данном году будет включено в ту или иную услугу, надо ли ремонтировать дом или не надо. Надо менять трубы горячего-холодного водоснабжения или не надо'. Курс на объединение: владельцы квартир должны будут создать товарищество собственников жилья или выбрать управляющую компанию. Плату за проживание также должны устанавливать сами жильцы. Но платить придется за все. Городской бюджет собственникам больше не помощник. Собственники квартир становятся владельцами в полном смысле слова. Теперь за протекающую кровлю, трескающиеся стены ни государство, ни округ, ни город ответственности не несет. Правила будут устанавливать сами жильцы. Выбор, на чем сэкономить - тоже за ними. Не хватает денег на ремонт помещений, ремонта не будет. В выигрыше окажутся проживающие в муниципальных квартирах. Они будут платить по установленному городом тарифу, а разницу между муниципальной платой за жилье и тарифом, установленным собранием собственников, будет дотировать городской бюджет. 'Муниципалитет, как владелец какой-то части квартир будет только свою вот эту долю оплачивать, а не весь дом закрывать.

Важные изменения претерпели положения ЖК, касающиеся предоставления жилых помещений по договору социального найма. Законом упразднен ордер на занятие жилья, и теперь основанием для вселения в помещение является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении квартиры При этом временное отсутствие нанимателя квартиры по договору социального найма и членов его семьи не должно ограничиваться каким-либо сроком.По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.По договору найма жилого помещения одна сторона-собственник жилого помещения или управомоченное им лицо/наймодатель/-обязуется предоставить другой стороне /нанимателю/ жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем по договору может быть только физическое лицо/гражданин РФ/.Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение или пользование на основе договора аренды или иного договора.При том юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан ст671 ГК РФ/

По новому закону право на бесплатное предоставление жилого помещения органами местного самоуправления имеют только малоимущие граждане. При этом признание граждан малоимущими относится к компетенции органов местного самоуправления.При этом кодексом установлено, что отнесение лиц к категории малоимущих зависит от дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Что на деле будет означать, что в разных субъектах РФ черта «малоимущности», необходимая для постановки в очередь, будет разной. Вне очереди жилые помещения с 1 марта 2005 года предоставляются гражданам, квартиры которых признаны непригодными для проживания или ремонта, детям-сиротам, гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливает Правительство России. Кстати, в соответствии с законом право на получение жилья от государства сохраняется в прежнем порядке для всех, кто встал (и еще встанет) на учет до 1 марта 2005г. Однако бесплатно приватизировать полученные помещения эти очередники уже не смогут, а те, кто получит свое жилье до даты 1 марта этого года, смогут бесплатно приватизировать жилье только до 2007 года. С 1 января 2007 года бесплатная приватизация будет полностью прекращена, согласно закона о введении в действие ЖК РФ.

Иные категории граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору соцнайма, устанавливаются федеральными законами.Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимостью имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ. Вне очереди жилые помещения предосталяются следующим категориям граждан:гражданам, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания, детям –сиротам, гражданам, страдающим тяжелми формами хронических заболеваний.. Установлено,что норма предоставления жилой площади при предоставлении квартиры по договору социального найма, устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов. Введено понятие учетной нормы площади жилого помещения.Это минимальный размер площади жилого помещения , исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.Закон определяет круг лиц, которые к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий.Это граждане, которые не имеет жилья в собственности,а также члены их семей,нанимателями жилых помещений, проживающие в помещении, не отвечающим установленным для жилых помещений требованиям.Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления.Как правило,заявление о принятии на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий подается по месту жительства гражданина.Однако, кодекс предусмотрел возможность подачи заявления и не по месту жительства в случаях и в порядке, установленном законодательством РФ, т.е. здесь отсылочная норма.Возможен и отказ в принятии гражданина на учет основания/не были представлены документы,были представлены документы, которые не подтверждают право гражданина состоять на учете, совершили действия по ухудшению своих условий/.Отказ может быть обжалован в суд.

Введена новая норма-в случае, если гражданин который с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающегося , совершил действия, в результате которых он может быть признан нуждающимся в жилых помещениях, принимается на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилых помещений не ранее чем через пять лет со дня совершения намеренных действий.

Наймодателем по договору социального найма может быть собственник от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный орган.Наниматель-гражданин РФ.Жилое помещение предоставляется во владение и пользование гражданина.Договор заключается без установления срока.Устанавливаются правила о форме договора социального наймаКодекс воспроизводит положения ст.674 ГК РФ о письменной форме договораПри том также установлено, что договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения.Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме,в отсутствие указанного решения то требования к форме договора нельзя считать соблюденными.Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случае прямо предусмотренных законом /ст.162 ГК РФ/.Поэтому при несоблюдении письменной формы договора действуют правила ст. 162 ч.1 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются возможности в случае спора ссылаться на свидетельские показания, но вправе приводить письменные и иные доказательства.

Предусмотрено, что если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохранятся такие же права какие имеет наниматель и члены его семьи.Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора.Вопрос? , что если он перестал быть членом семьи и не проживает в квартире? Вселение в квартиру- с письменного согласия нанимателя и членов семьи.Однако, наймодатель может не дать согласие на вселение в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одно человека составит менее учетной нормы.Временное отсутствие нанимателя помещения по договору социального найма, членов семьи, не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Установлены правила обмена жилых помещений, предоставленных по договору социального найма /ст.72-74 Кодекса/Такой обмен следует отличать от договора мены/ст.567-571 ГК РФ/.Сторонами договора мены жилого помещения могут быть только собственники жилых помещений, в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договору социального найма в качестве сторон выступают наниматели..По договору мены переходят право собственности, а по договору об обмене-права и обязанности по договору социального найма. Кодексом регулируются правила об обмене помещений только между сторонами договора социального найма.Обмен производится с согласия письменного согласия нанимателя и всех проживающих членов семьи, включая временно отсутствующих.Если соглашение об обмене не достигнуто, то лица, проживающие в квартире вправе требовать принудительного обмена.При согласии членов семей всех нанимателей участвующих в обмене заключается договор об обменеПомимо согласия членов семей нанимателей участвующих в обмене необходимо получить письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена.Отказ может быть обжалован.Кодексом предусмотрены случаи, когда обмен не допускается/к нанимелю предъявлен иск о расторжении договора,право пользования оспаривается в судебном порядке,жилое помещение признано непригодным, принято решение о сносе,принято решение о капитальном ремонте, в результате обмена в коммунальную квартиру вселится гражданин, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний/.Новыми основаниями следует считать второй и шестой случай, остальные присутствовали в Кодексе 183 года.

Кодексом введено новое правило о том, что срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев.

Выселении граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма производится по правилам ст84,85 ЖК РФ,Выселение допускается только в судебном порядке.

Кодекс установил, что граждане подлежат выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в случае если дом, в котором находится помещение, подлежит сносу, жилое помещение подлежит переводу в нежилое, помещение признано непригодным для постоянного проживания/.Возможно выселение с предоставлением другого /не обязательно благоустроенного/ помещения/неуплата за жилое помещение.Здесь вопрос-что включается в срок «более шести месяцев» -6 месяцев подряд или в указанный могут включаться любые месяцы в период действия договора социального найма.Возможно выселение без предоставления другого жилого помещения-самовольное вселение, «если наниматель использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение» и после предупреждения эти нарушения не устраняет. Также без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Хочется отменить, что выселение граждан, не вносящих плату за помещение более 6 месяцев без уважительных причин в настоящее время вряд ли будет исполнимо поскольку гражданину должно быть предоставлено другое (естественно, меньшее и менее благоустроенное помещение), а значит, пока не будет создан переселенческий фонд, решение о выселении вряд ли будет исполнимо.

Глава 9 Кодекса содержит новые нормы, определяющие виды и назначение специализированных жилых помещений.Специализированный жилищный фонд-это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела 4 Кодекса жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.К таким помещениям относятся помещения в общежитиях,служебные помещения маневренный фонд,помещения в домах системы социального обслуживания,помещения для временного поселения вынужденных переселенцев, беженцев,помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.Для впециализованных помещений установлен ограничительный правовой режим: их нельзя отчуждать, передавать в аренду , наем/Это объясняется целевым назначением указанных помещений.Основанием для предоставления специализироанного жилого помещения являются решения собственников таких помещений или уполномоченных лиц.

Выселение их указанных помещений регулирует ст.103 Кодекса.Расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений влечет возникновении у нанимателей и членов их семей освободить жилое помещение в добровольном порядке.Как . и прежнее жилищное законодательство Кодекс предусматривает возможность выселения граждан без предоставления другого жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения. Поэтому если бывшие наниматели отказываются добровольно освободить жилое помещение, предоставленное по договору найма, который расторгнут или прекращен по иным основаниям, то у наймодателя возникает правовое основание для обращения в суд с иском о выселении соответствующего гражданина и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения. Если нанимателями являются граждане, перечисленные в ст. 103 Кодекса, то наймодатель также вправе требовать их выселения в судебном порядке, но с обязательным предоставлением другого жилого помещения.

По новому Кодексу только с предоставлением другого жилого помещения в черте данного населенного пункта из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях могут быть выселены:

1. члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2. пенсионеры по старости;

3. члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4. инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Разделом 5 Кодекса регламентирует отношения, связанные с созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов.Установлено, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими , поэтому к регулированию их деятельности применяются положения ст.116 ГК РФ о потребительских кооперативах.Участниками кооператива могут быть граждане и юридические лица.Правило о том, что юридические лица вправе быть ченом кооператива в кодексе 1983 года отсутствовало.При этом члены ЖСК участвуют своими средствами в строительстве, , реконструкции и последующем содержании дома,тогда как члены жилищного кооператива финансируют приобретение и содержание уже готового многоквартирного дома.Порядок создания кооператива определен в кодексе.Установлено, что для создания кооператива членов кооператива должно быть не менее пяти.Введены ограничения максимального количества членов-оно не может превышать количество жилых помещений.Решение о создании принимают учредители на учредительном собрании.Устав является единственным учредительным документом.Необходима государственная регистрация юридического лица –акт уполномоченного органа исполнительной власти осуществляемый посредством внесения в государственный реестр сведений о создании ,реорганизации и иных сведений о юридических лицах.

Новой является глава,которая регламентирует отношения связанные с созданием и деятельностью товариществ собственников жилья.Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществе собственников жилья-ст.21 ГК РФ.Теперь процесс создания и деятельности ТСЖ регулируется ЖК РФ, поскольку закон «О товариществе собственников жилья» утратил силу.ТСЖ является некоммерческой организацией,объединен собственников помещений в многоквартирном доме для совместно управления комплексом недвижимого имущества.ТСЖ вправе вступать в правовые отношении с момента его государственной регистрации.ТСЖ создается без ограничения срока его деятельности.Из смысла ст. 135 Кодекса следует, что виды и количество банковских счетов ТСЖ не огранивается законодательством.Установлено, что ТСЖ отвечает по обязательствам сем принадлежащим ему имуществом, т.е. установлена самостоятельная имущественная ответственность.У общества имеется печать, что свидетельствует о том, что документ исходит от юридического лица,являющегося самостоятельным участником гражданского оборота.Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества,а товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.Кодекс опускает создание ТСЖ нескольких многоквартирных домов,нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений.В данной ситуации могут возникнуть вопросы, поскольку законодатель не дает понятия , что следует понимать под термином «близко»-/неясно можно ли под этим понимать весь дачный кооператив либо это дома расположенные в непосредственной близости/.

Раздел 7 кодекса устанавливает юридическую обязанность пользователя жилых помещений оплачивать жилье и коммунальные услуги, а также санкции за нарушение этой обязанности, определяет структуру оплаты, порядок ее внесения, регулирует порядок предоставления субсидий.Установлена обязанность вносить плату за жилое и коммунальные услуги лиц, указанных в ст.153 кодекса, а также определяет момент возникновения этой обязанности у каждой категории лиц.Обязанность возникает :у нанимателя-с момента заключения договора, у арендатора –с момента заключения договора аренды,у члена кооператива -с момента предоставления помещения,у собственника- с момента возникновения права собственности.Новеллой кодекса является нормативное определение структуры платы за жилое помещение и коммунальные услугиПри этом структура платы за жилье определяется по разному-для нанимателей по договорам социального найма, для собственников помещений в многоквартирном доме,для собственников жилых домов.Кодекс дает подробное указание , что включается в плату за жилое помещение в различном жилищном фонде.Кодекс установил ответственность за несвоевременную оплату -пеня .

В разделе 8 установлены основные правила управления многоквартирным домом, требования к договору управления , принципы управления домами собственниками которых являются государство или муниципальные образования.Большинство положений раздела являются новыми.На собственников жилых помещений кодекс возлагает обязанность и одновременно предоставляет право самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления.Такие способы следующие: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме,управление ТСЖ либо кооперативом или иным специализированным кооперативом, управление управляющей организацией/понятие «управляющая организация»-юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, так и индивидуального предпринимателя/..Решение принимает общее собрание, способ управления может быть изменен.Управление осуществляется на основании договора управления.Вводится обязательное состязательное начало в организацию управления государственными и муниципальными жилыми домами предусмотрен конкурсный порядок выбора управляющей организации.Такие организации будут определяться по результатам открытых конкурсов .Без проведения открытого конкурса выбрать управляющую организацию можно только тогда, когда такой конкурс признан несостоявшимся в соответствии с законодательством.Указанные новеллы дают возможность прекратить бесхозяйственное содержание государственного и муниципального фонда , а также создать свободную конкуренцию в сфере эксплуатации домов.

Также надо отметить, что был принят ряд законов, которые также регулируют жилищные отношения.

Так, был принят Закон об участии в долевом строительстве.В настоящее время подавляющее большинство в жилья сейчас строится "вскладчину". Компания получает участок под застройку, вырывает котлован, дает рекламу. Клиент платит деньги, на эти деньги строится дом. Проблема заключалась в том, что отсутствовала правовая защита дольщиков. Нередко квартиры продавались одновременно нескольким собственникам. Злоупотребления есть и сейчас: часто нарушаются сроки сдачи объекта, другие условия договора. Ситуация усугубляется тем, что под каждый проект создается новая компания. Проект закончен, застройщик исчезает. А людям уже и предъявлять претензии некому. Так что закон, который регулирует долевое строительство, давно ожидаем. Он ввел массу формальностей для застройщиков, и эти формальности упорядочат рынок. Закон вступает в силу с 1 апреля и распространяется только на те проекты, разрешение на строительство которых получено после этой даты. Если разрешение на строительство застройщиком получено до этого срока, то на него этот закон не распространяется.

Процедура юридического оформления долевого строительства установлена с нуля. Единственное, чем могли руководствоваться участники рынка раньше, -это обзор практики Верховного суда по договорам о долевом строительстве. Самое существенное достижение этого документа - распространение на долевое строительство Закона "О защите прав потребителей". Отметим, что раньше застройщики всевозможными способами пытались уйти от закона о защите прав потребителей. Пени, неустойки, плюс повышенная ответственность, которые им предусмотрены, крайне невыгодны застройщикам. В новом документе прямым текстом написано, что когда частные лица вкладывают деньги в строительство, отношения однозначно регулируются Законом "О защите прав потребителей". Например, обещана квартира площадью 88 метров, а построена - 92. Застройщик требует оплатить дополнительные метры. Возникает вопрос: а надо ли доплачивать? Закон однозначно говорит: нет, не надо. Это строительная компания не выполнила свои обязательства. Документом также установлена процедура, как и когда застройщик может начать привлекать средства клиентов. Что происходит сейчас: как только застройщик вырыл котлован, он тут же начинает собирать деньги. Теперь этот процесс более формализован и привлекать средства застройщик может только после того, как он получил разрешение на строительство. Помимо этого каждому частному лицу - инвестору, застройщик обязан представить специальную декларацию. Фактически это тот же рекламный материал, но имеющий обязательное значение. Он становится частью контракта. Нарушения, если они будут допущены, - это нарушения договора, которые застройщик обязан будет компенсировать инвестору. Следующее нововведение - договор, заключенный инвестором, будет подлежать государственной регистрации. Это означает: теперь продать квартиру двум клиентам одновременно будет практически невозможно. Если внесена запись в госреестр, а договор приносят на уже самую квартиру, то инвестор сразу получит информацию, что его пытаются обмануть.

Внесены поправки и в Закон "Об ипотеке". Они улучшают положение банков, кредитующих население. Если раньше гражданин брал ипотечный кредит в банке на покупку жилья и закладывал это жилье в обеспечение, а потом не мог расплатиться по этому кредиту, то у банка возникали затруднения при обращении взыскания на заложенное имущество. Почему? С одной стороны, закон об ипотеке говорит, что можно обращать взыскание на заложенное имущество. С другой - Гражданский кодекс запрещает обращать взыскание на единственное жилье. Сейчас это противоречие сняли , и можно обратить взыскание даже на единственное жилье при условии, что это оно было куплено на средства ипотечного кредита.

Второе изменение, внесенное в Закон "Об ипотеке", касается прописки и прав собственности. Раньше по Гражданскому и Жилищному кодексам, по Закону "Об ипотеке", даже после продажи, право проживания в помещении сохранялось за гражданином, если он оставался прописанным в этой квартире. Для того, чтобы продать квартиру, людей надо было куда-то выписать. Это порождало затруднения: не продашь квартиру - не получишь деньги, не получишь деньги -не купишь квартиру. Поэтому придумывались различные варианты: граждане выписывались к родственникам, друзьям, знакомым, чтобы продавать уже свободную квартиру. Или операция проводилась на доверии, когда люди выписывались уже после продажи квартиры. Нередко не удавалось найти приемлемый вариант и сделки срывались из-за того, что граждане не хотели рисковать деньгами, покупая квартиру, в которой кто-то прописан. Внесенные поправки капитально меняют эту ситуацию. Теперь при продаже жилья лица, в ней прописанные, утрачивают право проживания.

Судья Ставропольского
краевого суда
О. П. Шетогубова