Справка по результатам обобщения судебной практики по делам, связанным защитой прав несовершеннолетних на недвижимое имущество.

Судом проведено изучение практики рассмотрения федеральными судами и мировыми судьями ЯО дел, связанных с защитой прав несовершеннолетних на недвижимое имущество за период 2009 – 2011 г.г.

Статья 40Конституции РФ закрепляет право каждого гражданина на жилище и несовершеннолетние здесь не исключение. Следует отметить, что в настоящее время все большее значение приобретает одно из существенных прав несовершеннолетних, а именно право на жилье. Включение в гражданский оборот несовершеннолетних означает не только признание за ними гражданских прав, но и обеспечение их надежной правовой охраной. Проведенный анализ судебной практики показал, что имеют место нарушения жилищных прав несовершеннолетних, которые допускаются как со стороны родителей, опекунов, попечителей и других членов семьи, так и со стороны государства, не обеспечивающего должной охраны прав несовершеннолетних.

Всего за указанный период судами общей юрисдикции, действующими на территории ЯО, рассмотрено ХХХ дел указанной категории.

- Из них самое большое количество составляют дела, связанные с правом пользования несовершеннолетними имуществом по искам о признании утратившими (приобретшими, прекратившими) права пользования жилым помещением, о вселении, выселении: ХХХ дела;

- Следующая категория дел это иски, связанные с предоставлением жилья детям сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей– ХХ дела;

- дела, связанные с правом собственности несовершеннолетних – ХХ дела, из них: дела о признании права собственности – ХХ дел; иски о признании сделки недействительной, договора купли-продажи не заключенным, перехода права собственности – ХХ дела; дела, связанные с защитой наследственных прав несовершеннолетних - ХХ дел;

-оспаривание постановлений администрации муниципальных образований о предоставлении жилья – 3 дела;

- дела, вытекающие из несогласия с решением (постановлением, приказом, распоряжением) органов опеки и попечительства – 14 дел.

Дела, связанные с правом пользования жилыми помещениями, обеспечением жильем детей-сирот, признании сделок недействительными, наследственными правоотношениями являлись предметом анализа ЯО суда (Справка «О некоторых вопросах рассмотрения дел, вытекающих из наследственных правоотношений"(Утверждена на заседании президиума ЯО суда 19 ноября 2010 г); Справка по вопросам применения жилищного законодательства (утверждена на заседании президиума ЯО суда 25 июня 2010 г.); "Справка о судебной практике применения ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей", указанные справки размещены на сайте ЯО суда и в системе Консультант-плюс) и не имеют какой-либо специфики в рассмотрении в связи участием в деле несовершеннолетних лиц, в связи с чем в настоящем обобщении были проанализированы дела иных категорий.

Процессуальные особенности рассмотрения дел с участием несовершеннолетних.

В силу ст. 37 ГПК несовершеннолетний может лично осуществлять свои процессуальные права и выполнять процессуальные обязанности в суде со времени вступления в брак или объявления его полностью дееспособным (эмансипации). Права, свободы и законные интересы несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет защищают в процессе их законные представители. Однако суд обязан привлекать к участию в таких делах самих несовершеннолетних.

Вместе с тем, как показал анализ судебной практики, не по всем делам указанные лица привлекаются судом к участию в деле. По делу по иску С. к А. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, истица указывала, что действует в интересах несовершеннолетних детей, являющихся собственниками жилого помещения. Одному из детей В. на момент обращения в суд исполнилось 15 лет, вместе с тем к участию в деле несовершеннолетний привлечен не был (Оханский районный суд дело № 2-10).

По смыслу требований ст. 37 ГПК РФ о привлечении несовершеннолетнего лица к участию в деле суду необходимо выносить определение.

Данные требования закона не всегда соблюдаются судами ЯО. Так, например, по делу по иску В., Ф., действующей в интересах несовершеннолетнего Б. к П., Т. о признании сделки недействительной, несовершеннолетний не был привлечен к участию в деле, не смотря на то, что на момент поступления искового заявления в суд ему исполнилось 17 лет, извещения о рассмотрении дела не направлялись, однако в одном из судебных заседаний Б. принимал участие согласно протоколу судебного заседания в качестве истца (Краснокамский городской суд дело № 11019).

На момент рассмотрения дела по иску К.Т. (Ш.Т.) в интересах несовершеннолетнего Ш.В. к Муниципальному образованию Карагайский муниципальный район ЯО о возмещении материального вреда, Ш.В. было 16 лет. В силу ч. 3 ст. 37 ГПК РФ, мировой судья привлек его к участию в деле. В связи с чем этот несовершеннолетний должен был быть извещен судом апелляционной инстанции о времени и месте судебного заседания. Однако, при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции Ш.В. не участвовал. Сведения о направлении ему извещения о времени и месте разбирательства в суде апелляционной инстанции в материалах дела отсутствуют (Постановление президиума ЯО суда от 29.10.2010 по делу N 44-г-1908).

После принятия в производство дела по иску администрации Чернушинского муниципального района к Б.М. и членам ее семьи о выселении их из жилого помещения, суд установил, что к членам семьи Б.М. относятся 2 несовершеннолетних детей - Б.А., 7.01.1994 года рождения, и Б.Л., 4.11.1991 года рождения. Однако, в нарушение требований приведенного закона, несовершеннолетняя Б.Л., достигшая на момент рассмотрения дела 14-летнего возраста, к участию в деле судом привлечена не была. Суд разрешил вопрос о ее жилищных правах, не вызывая в судебное заседание, в ее отсутствие. В результате указанного нарушения Б.Л. была лишена права быть выслушанной, права представлять свои возражения и допустимые доказательства, что является существенным нарушением норм процессуального права и основанием для отмены решения суда (Постановление президиума Пермского краевого суда от 07.09.2007 по делу N 44-г-1474).

В случае, если в деле, затрагиваются права и охраняемые законом интересы лиц, не достигших возраста 14 лет, у суда не имеется обязанности, предусмотренной ст. 37 ГПК РФ, по привлечению их к участию в деле. При таких обстоятельствах, интересы несовершеннолетних детей представляют их родители. При этом гражданское процессуальное законодательство не требует вынесения какого-либо обязательного процессуального документа о признании гражданина законным представителем несовершеннолетних детей (Определение Пермского краевого суда от 26.03.2012 по делу N 33-2422).

Согласно п. 4 ст. 37 ГПК РФ в случаях, предусмотренных федеральным законом, по делам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, публичных и иных правоотношений, несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе лично защищать в суде свои права, свободы и законные интересы. Однако суд вправе привлечь к участию в таких делах законных представителей несовершеннолетних.

При решении судом вопроса о наличии у несовершеннолетнего в силу требований ч. 4 ст. 37 ГПК РФ самостоятельного права на обращение в суд, следует исходить из смысла нормы закона (например, абз. 2 п. 2 ст. 56 СК РФ, п. 3 ст. 62 СК РФ).

Следует обратить внимание судов на то, что ст. 251 ГПК РФ не называет лиц, не достигших 18 лет, в числе тех граждан, которым предоставлено право обращаться в суд с заявлением о признании нормативного правового акта противоречащим закону. Поскольку федеральное законодательство не предусматривает возможность оспаривания нормативного правового акта лицом, не обладающим процессуальной дееспособностью в полном объеме, то заявления поданные несовершеннолетним лицом подлежат возврату на основании п. 3 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 09.04.2008 N 26-Г08-2).

В силу положений ч. 5 ст. 37 ГПК РФ правом на предъявление иска в суде в интересах несовершеннолетнего ребенка обладает любой из его законных представителей. Поэтому обращение в суд с иском матери несовершеннолетнего ребенка не требует обязательного привлечения к участию в деле на стороне истца другого законного представителя, учитывая, что иск в интересах ребенка предъявлен уполномоченным лицом.

Судам следует учитывать, что, если к моменту судебного разбирательства физическое лицо приобрело гражданскую процессуальную дееспособность в полном объеме, суд обязан не только привлечь его к участию в деле, но и разрешить вопрос об участии в деле законных представителей, которые с момента приобретения представляемым полной дееспособности, статус законных представителей утрачивают.

Помимо законных представителей, право на обращение в суд в защиту прав и законных интересов несовершеннолетних, в силу положений ст. 45 ГПК РФ, принадлежит прокурору и в соответствии с требованиями ст. 46 ГПК РФ, органам опеки и попечительства.

Вместе с тем основная часть исков в интересах несовершеннолетних граждан подается в суды их законными представителями. Незначительное количество дел рассмотрено судами по заявлениям прокуроров в защиту имущественных интересов несовершеннолетних - 11 дел, в том числе о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения; о признании права долевой собственности на жилое помещение; о признании сделок недействительными, о признании закладной в части, о признании права пользования жилым помещением, о признании утратившими право пользования, о признании права пользования, о понуждении к заключению договора социального найма; в защиту прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей по заявлениям прокуроров судами рассмотрено 46 дел.

По заявлениям органов опеки и попечительства судами края рассмотрено 4 дела.

Отказ прокурору в принятии заявления, поданного им в защиту интересов несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей, не основан на законе. В силу действующего законодательства право прокурора на обращение в суд в интересах несовершеннолетнего гражданина не зависит от наличия либо отсутствия у ребенка законного представителя, обладающего правом на такое обращение, но не использующего его. Реализация прокурором полномочий, предусмотренных названной статьей, в части предъявления заявлений в интересах несовершеннолетних служит гарантией защиты прав несовершеннолетнего и свидетельствует о заботе и охране интересов ребенка со стороны государства (Определение по делу N 75-Впр08-39. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за 1-й квартал 2009 г.).

При обращении прокурора в суд в интересах несовершеннолетнего, суду следует иметь ввиду, что законные представители несовершеннолетнего подлежат привлечению к участию в деле как представители истца.

Законные представители несовершеннолетних детей выступают в процессе в качестве представителей истца и обладают всеми процессуальными правами истца, в том числе и правом отказаться от иска (ч. 1 ст. 39 ГПК РФ).

В тех случаях, когда законные представители не поддерживают исковые требования прокурора, вместе с тем заявлений от них об отказе от исковых требований в материалах дела не имеется, суду следует выяснить, отказываются ли законные представители от исковых требований, и при этом разъяснить им последствия отказа от иска, принятия его судом и прекращения производства по делу, предусмотренные ст. 220, 221 ГПК РФ.

Кроме того, при разрешении вопроса о возможности принять отказ от иска, или о заключении мирового соглашения, в соответствии с положениями ч. 2 ст. 39 ГПК РФ, суду следует разрешить вопрос, не противоречит ли такой отказ законного представителя или заключение мирового соглашения закону и не нарушает ли это права и законные интересы несовершеннолетнего.

Судам необходимо учитывать, что Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" разъяснил, что если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37, пункт 4 статьи 292 ГК РФ, статья 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (статья 47 ГПК РФ).

Сделки с имуществом несовершеннолетних.

Объем дееспособности несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет определен положениями ст. 26 ГК РФ. По общему правилу такие лица совершают сделки самостоятельно, но с письменного согласия законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. При этом сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. Следовательно, возможность оспаривания сделок, совершенных несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, зависит от наличия к моменту оспаривания сделки волеизъявления его родителей, усыновителей или попечителя, выраженного в письменной форме.

Все сделки несовершеннолетних, не достигших 14лет (малолетних), в силу требований ст. 28 ГК РФ могут совершать от их имени только их законные представители (родители, усыновители, опекуны). Тем самым осуществляется защита имущественных прав несовершеннолетних их законными представителями.

Действия родителей, опекунов и попечителей по распоряжению имущественными правами, принадлежащими несовершеннолетним, в определенных законом случаях, находятся под контролем государства.

На основании положений ст. 37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ родители, усыновители, опекуны и попечители несовершеннолетнего не вправе совершать сделки (давать согласие на совершение сделок) по отчуждению, в частности по обмену или дарению имущества несовершеннолетнего, сдаче такого имущества в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие за собой отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, ведущие к уменьшению имущества несовершеннолетнего. Особою роль приведенные положения законодательства приобретают, когда вопрос касается прав несовершеннолетних на недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 7 ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, должностные лица указанных органов в соответствии со своей компетенцией содействуют ребенку в реализации и защите его прав и законных интересов с учетом возраста ребенка и в пределах установленного законодательством Российской Федерации объема дееспособности ребенка посредством порядка защиты прав, установленных законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 34 ГК РФ орган опеки и попечительства по месту жительства подопечных осуществляет надзор за деятельностью их опекунов и попечителей.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

Согласно ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

При рассмотрении обращений граждан с просьбой дать согласие на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего орган опеки и попечительства в первую очередь должен руководствоваться принципом наилучшего обеспечении прав ребенка, закрепленным Конвенцией ООН "О правах ребенка", Семейным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации".

Отказывая в удовлетворении требования Т. об оспаривании решения Территориального управления Министерства социального развития Пермского края по Пермскому и Добрянскому муниципальным районам № 395-0 от 28.03.2011 г. о разрешении несовершеннолетней Б. продажи квартиры, суд обоснованно указал, что отчуждение несовершеннолетней квартиры без предоставления ей другого жилого помещения на праве собственности повлечет уменьшение имущества несовершеннолетней, следовательно, нарушит ее имущественные права и интересы. Другого жилья в собственности у несовершеннолетней не имеется (Определение Пермского краевого суда от23 мая 2011 года № 33 – 4878).

Судам следует обратить внимание на то, что в письме Министерства образования РФ от 9 июня 1999 года N 244/26-5, указано, что совершение сделки по продаже жилых помещений производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего, если он теряет при отчуждении имущества долю собственности.

Случаи, когда родитель даёт нотариальное обязательство по обеспечению несовершеннолетнего в будущем правом собственности на жилое помещение, не имеет юридической силы, поскольку права несовершеннолетнего в этом случае могут быть нарушены (Определение Пермского краевого суда от 07.02.2011 по делу N 33-719).

В случае согласия органов опеки и попечительства с предполагаемой сделкой издается распоряжение органов опеки и попечительства.

Согласно п. 1.8.6. Административного регламента Минсоцразвития Пермского края по исполнению государственной функции по опеке и попечительству, утвержденного Приказом от 19 августа 2008 г. N СЭД-33-01-00-23, опекун или попечитель для получения разрешения на совершение сделки с имуществом подопечного одновременно с заявлением об отчуждении имущества представляет, в том числе, проект договора на отчуждение и приобретение имущества; правоустанавливающие документы на приобретаемое имущество (оригинал и копию).

В силу п. 1.8.5 указанного выше Административного регламента орган опеки и попечительства, выдавая разрешение на отчуждение жилого помещения, должен руководствоваться следующими принципами: подопечный не должен остаться без жилого помещения; подопечный должен сохранить свои имущественные права (право собственности либо право пользования жилым помещением, как член семьи собственника (нанимателя) жилого помещения); при отчуждении доли жилой площади, принадлежащей подопечному, в его собственность должно быть приобретено равноценное по размеру, стоимости, уровню благоустроенности и техническому состоянию жилое помещение (доля жилой площади).

Приведенные правовые нормы направлены на обеспечение прав и законных интересов несовершеннолетних при отчуждении принадлежащего им имущества.

Судам необходимо учитывать, что разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки с имуществом несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет должно быть получено законными представителями ребенка на совершение конкретной сделки, при предоставлении сведений обо всех существенных ее условиях, включая условие о цене; выдача какого-либо разрешения на будущее время без ограничения срока его действия и указания существенных условий договора, законодательством не предусмотрена (Определение Пермского краевого суда от 27.06.2011 по делу N 33-6262).

Постановление органа опеки и попечительства об отказе в выдаче разрешения на совершение сделки может быть оспорено в судебном порядке.

Всего судами Пермского края за указанный период рассмотрено 13 дел по заявлениям законных представителей и иных лиц об оспаривании отказа органов опеки и попечительства на выдачу разрешения на сделку с имуществом несовершеннолетних, в том числе 1 дело по заявлению ГКОУПК «Коррекционный детский дом № 10» в интересах несовершеннолетней И.

При рассмотрении указанной категории дел судам необходимо оценивать вступают ли конкретные действия родителей, как законных представителей несовершеннолетнего, в противоречие с интересами самого несовершеннолетнего и является ли в связи с этим обоснованным решение органа опеки и попечительства, отказавшего в даче разрешения на отчуждение принадлежащего несовершеннолетнему имущества.

Таким образом, критерием дачи органом опеки согласия на отчуждение имущества ребенка является соблюдение при совершении сделки прав несовершеннолетнего, и соблюдение закона.

Отказывая в удовлетворении требований П. о признании незаконным отказа Межрайонного территориального управления № 2 Министерства социального развития Пермского края в разрешении П. заключить договор дарения ¼ доли в праве собственности, на жилое помещение, принадлежащую его несовершеннолетней дочери, суд правильно сослался на то, что положения ст. 575 ГК РФ запрещают дарение от имени малолетних.

При оспаривании законными представителями несовершеннолетних отказов в разрешении на продажу имущества, принадлежащего подопечным, судам следует обратить внимание на возможность заключения мирового соглашения сторонами по указанной категории дел.

Заключение мировых соглашений по делам, рассматриваемым в порядке гл. 25 ГПК РФ, представляется невозможным, поскольку в них разрешается не спор о праве, а осуществляется судебная проверка законности деятельности соответствующих органов и лиц.

Так, определением Кизеловского городского суда Пермского края от 05 октября 2009 г. утверждено мировое соглашение между А. и администрацией муниципального района. По условиям мирового соглашения администрация отменила оспариваемое постановление, а А. отказалась от заявленных требований. Таким образом, фактически требования А. были удовлетворены судом без проверки законности оспариваемого постановления. Тогда как постановлением администрации было отказано в выдаче разрешения на отчуждение, принадлежащей несовершеннолетнему А. доли в праве собственности на жилое помещение – трехкомнатной квартиры, площадью 60 кв.м., поскольку дом, приобретенный в собственность несовершеннолетнему, взамен отчуждаемого жилого помещения имел износ 59 %. Кроме того, администрацией Кизеловского района при отказе в выдаче разрешения на сделку учитывался акт обследования дома и то обстоятельство, что он не является благоустроенным.

Соответствие оспариваемого постановления закону судом проверено не было, и не устанавливалось будут ли ущемлены права несовершеннолетнего в результате совершаемой сделки.

Как следует из анализа данной категории дел, основной причиной отказа в выдаче разрешения на совершение сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему лицу, являлась высокая степень износа, приобретаемого жилья, уменьшение размера площади, принадлежащего имущества, а также не указание иного жилья, которое будет приобретено несовершеннолетнему в собственность взамен отчуждаемого.

Представители органа опеки и попечительства принимали участие в судебных заседаниях при рассмотрении дел данной категории, за исключением двух дел, в которые вместе с тем представлен отзыв на заявление с изложением позиции по делу.

Недействительность сделок

По результатам, проведенного анализа судебной практики выявлено несколько категорий дел о признании сделки недействительной, в связи с нарушением имущественных прав несовершеннолетних.

1. Дела, когда несовершеннолетние не являются собственниками жилых помещений, а имеют право пользования им.

Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Пункт 4 статьи 292 ГК РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Обосновывая свою позицию в этой части, Конституционный Суд РФ указал, что по смыслу статей 17 (часть 3), 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 35 (часть 2), при отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает его несовершеннолетний ребенок, должен соблюдаться баланс их прав и законных интересов. Это, однако, не означает, что при определенном стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребенку возможность пользования другим жилым помещением. Нарушен или не нарушен баланс их прав и законных интересов - при наличии спора о праве - в конечном счете, по смыслу статей 46 и 118 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 38 (часть 2) и 40 (часть 1), должен решать суд.

Исходя из приведенной позиции Конституционного Суда РФ, безусловным основанием для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной, может являться не отсутствие согласия органа опеки и попечительства, а нарушение жилищных прав ребенка.

Так к примеру, судом по делу установлено, что на денежные средства, полученные от продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> Г. для проживания сына Г., по договору купли-продажи от 02.12.2010 г. за 400 тыс. руб. приобретена жилая комната в трехкомнатной коммунальной благоустроенной квартире общей площадью 9,6 кв. м., в том числе жилой 9,6 кв. м., по адресу: <...>. В суде Г. с исковыми требования В. о выселении Г. и Г. в данную комнату согласился, поскольку не оспаривает наличие у них права пользования указанным жилым помещением.

Таким образом, Г. приняты меры о защите прав и законных интересов несовершеннолетнего Г., в том числе и право на жилище.

Жилищные условия несовершеннолетнего Г. не ухудшились, он является пользователем комнаты 9,6 кв. м. (Определение Пермского краевого суда от 12.04.2011 по делу N 33-3107-2011).

По делу по иску М. в интересах несовершеннолетнего С. к С. о признании сделки недействительной установлено, что в 2003 году после расторжения брака между родителями несовершеннолетний выехал из спорной квартиры в г. Санкт-Петербург вместе с матерью, сохраняет в спорном жилом помещении только регистрацию, фактически в нем не проживает с 2003 года. Отсутствие между С. и М. спора о месте жительства их несовершеннолетнего сына С. свидетельствует о том, что между ними состоялось устное соглашение о том, что местом жительства ребенка является место жительства его матери. Мать ребенка - М. с 30.10.2008 года проживает и зарегистрирована постоянно по адресу: <...>. По этому же адресу зарегистрирован по месту пребывания и несовершеннолетний С.

Следовательно, какие-либо права и интересы несовершеннолетнего С. сделкой купли-продажи от 08.12.2009 года, заключенной между С.. и У., по условиям которой С. продал У. принадлежащую ему на праве собственности квартиру по ул. <...>, не нарушены, т.к. его жилищные условия не ухудшены, и жилого помещения он не был лишен, поскольку местом его жительства является место жительства матери.

Поскольку никаких прав и охраняемых законом интересов несовершеннолетнего в результате совершения сделки по отчуждению спорного жилого помещения нарушено не было, согласия органа опеки и попечительства на совершение данной сделки не требовалось. Нарушения п. 4 ст. 292 ГК РФ в данном случае не имеется и указанная норма при рассмотрении данного дела правильно не применена судом (Определение Пермского краевого суда от 23.03.2011 по делу N 33-2640).

М. обратилась в суд с иском в интересах несовершеннолетнего ребенка, о признании договора купли продажи квартиры мнимой сделкой. Впоследствии изменила исковые требования, просила признать договор купли продажи квартиры недействительной /ничтожной/сделкой. Требования мотивировала тем, что с ответчиком с июня 2002 г стали проживать совместно. 13 августа 2003 г. ответчик приобрел квартиру, где они проживали совместно и вели общее хозяйство. 11 марта 2005 г. между ними был заключен брак. 5 августа 2005 г у них родилась дочь, которая была прописана в указанной квартире. 2 февраля 2010 г. М. продал квартиру своей сожительнице К., оставив тем самым своего несовершеннолетнего ребенка без жилья, чем нарушил егоправа. В силу Конституции РФ, родители не вправе при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия несовершеннолетних детей и их действия не должны приводить к лишению детей жилища.

С учетом разъяснений, данных Конституционным судом РФ, юридически значимым обстоятельством при разрешении иска, касающегося законности сделки с недвижимым имуществом, в котором проживает несовершеннолетний, будет являться установление нарушения или соблюдения прав ребенка.

Данное обстоятельство судом не выяснялось, суд исходил из формального применения п. 4 ст. 292 ГК РФ, в то время как Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П на момент вынесения судом решения 22 сентября 2010 г. уже состоялось. В подп. "а" п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что суду следует учитывать постановления Конституционного Суда Российской Федерации о толковании положений Конституции Российской Федерации, подлежащих применению в данном деле, и о признании соответствующими либо не соответствующими Конституции Российской Федерации нормативных правовых актов, перечисленных в пп. "а", "б", "в" ч. 2 и в ч. 4 ст. 125 Конституции Российской Федерации, на которых стороны основывают свои требования или возражения. В уточненном исковом заявлении, имеющимся в материалах дела, М. ссылалась на приведенное постановление Конституционного Суда РФ. Однако судом данное постановление, как указывалось выше, не было принято во внимание. В связи с изложенными обстоятельствами решение суда было отменено судебной коллегией и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд (Определение Пермского краевого суда от 23.03.2011 по делу N 33-2467-2011).

2. Дела, связанные с соблюдением прав несовершеннолетних при совершении сделок с принадлежащим им на праве собственности недвижимым имуществом.

Согласно положениям ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 172 указывает в качестве основания недействительности сделки - совершение ее несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет.

Перечень сделок, которые вправе совершать, лица в возрасте от 6 до 14 лет приведен в пункте 2 статьи 28 ГК РФ. Исключение из этого перечня составляют сделки, для которых предусмотрена нотариальная форма или государственная регистрация. Сделки с недвижимостью, требующие государственной регистрации в установленном законом порядке, за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пункта 2 и 3 статьи 37 ГК РФ.

Согласно ст. 175 ГК РФ сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 ГК РФ, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.

Поскольку сделки несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет относятся к числу оспоримых, то суд вправе признать их действительными полностью или частично (ст. 180 ГК РФ). Основанием вынесения такого судебного решения может быть по аналогии с правилом п. 2 ст. 172 ГК РФ если она совершена к выгоде несовершеннолетнего.

Дела о признании недействительными сделок с недвижимым имуществом, совершенных несовершеннолетними в возрасте до 14 лет и от 14 до 18 лет на изучение не поступали.

Всего судами Пермского края рассмотрено 24 дела по искам о признании сделки недействительной, договора купли- продажи не заключенным, из них по заявлению органов опеки и попечительства – 1 дело о признании договора приватизации недействительным; по заявлению прокурора – 5 дел.

Судами рассматривались дела о признании сделок недействительными по основаниям: в связи с непригодностью жилого помещения, переданного в собственность несовершеннолетнего по договору приватизации; неполучения денежных средств за отчужденное имущество; в связи с определением долей в праве собственности на имущество, ущемляющим права несовершеннолетнего; в связи с притворностью сделки; в связи с нарушением прав собственника жилого помещения в многоквартирном доме, созданием сквозного проезда; неисполнением условий о приобретение жилья в собственность несовершеннолетнего взамен отчуждаемого; в связи с предоставлением фальсифицированного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки.

Из указанного количества дел наиболее часто рассматриваемыми являются дела, связанные с признанием недействительными договора безвозмездной передачи помещений в собственность граждан при невключении несовершеннолетних в число собственников жилых помещений. Данные иски чаще всего заявляются лицами, чьи права были нарушены, либо одним из родителей, когда возникает вопрос о разделе имущества, либо о его наследовании.

Обращает на себя внимание наличие дел, когда родители при оформлении договоров займа, заключают договоры купли-продажи жилья.

Так, судом при рассмотрении спора по иску В. и Е. к А., Н. о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, признании недействительной регистрацию права собственности на квартиру, взыскании судебных расходов было установлено, что фактическая передача квартиры от В. к Е. не производилась, ключи от квартиры Е. не передавались, он ее перед покупкой не осматривал, В. с членами семьи из квартиры не выезжала. Судом также было установлено, что фактически В. получила от Е. по договору купли-продажи от 22.07.2010 года денежную сумму в 504000руб., а не 1200 000 руб., как указано в договоре. Признавая сделку недействительной как совершенную в результате обмана, суд исходил из смысла ст. 179 ГК РФ, согласно которому обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку, обман может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, в том числе к мотивам, если они имели значение для формирования воли участника сделки, обманные действия могут совершаться в активной форме или же состоять в бездействии (умышленное умолчание о фактах, могущих воспрепятствовать совершению сделки). При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли стороны сделки (потерпевшего) происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий другого лица (контрагента), заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного (искаженного) представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки (Определение Пермского краевого суда от 02.11.2011 г. № 33- 11019).

При решении вопроса о признании сделки ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ судом должно быть установлено, каким требованиям конкретных законов или иных правовых актов не соответствует сделка. Ухудшение в результате продажи квартиры жилищных условий проживавшего в ней несовершеннолетнего само по себе не является основанием для признания соответствующей сделки недействительной (Определение ВС РФ от 17.01.2006 N 5-В05-106).

Предварительный договор купли-продажи жилья не может быть признан судом недействительным по основаниям отсутствия разрешения органов опеки на отчуждение имущества, поскольку он не порождает права собственности на недвижимое имущество (Оханский районный суд дело № 2-10 2012).

Так, удовлетворяя требования прокурора о признании договора безвозмездной передачи в собственность квартиры недействительным, суд правомерно исходил из того, что несовершеннолетний имел право пользования спорным жилым помещением, оно было за ним закреплено постановлением главы администрации, то обстоятельство, что несовершеннолетний на момент приватизации проживал с опекуном по его месту жительства, не может привести к умалению его прав на включение в число собственников жилого помещения.

Особое внимание на себя обращает то, обстоятельство, что часть дел связана с недобросовестными или вынужденными действиями родителей или опекунов.

Комитет по вопросам образования администрации г.Березники обратился в суд в интересах несовершеннолетнего А, с иском к Березниковскому отделу Управления Федеральной регистрационной службы, А.А., С., Е., Б., Н. о признании недействительным договора от 30.10.2008 г. купли-продажи квартиры в части продажи доли, принадлежащей несовершеннолетнему А. Требования мотивированы тем, что после совершения сделки несовершеннолетний не был обеспечен жильем. Судом по делу установлено, что условие, указанное в распоряжении главы города, при котором разрешалось отчуждение принадлежащей несовершеннолетнему доли квартиры - одновременной покупке в его собственность жилого помещения, состоящего из одной комнаты, - исполнено не было, а была совершена сделка на ином, не разрешенном органом опеки и попечительства условии - несовершеннолетний А. получил за свою долю квартиры 150 000 руб. и жилье для него приобретено не было (Березниковский городской суд, дело № 2-1261/09). .

Суд счел, что поскольку сделка купли-продажи принадлежащей несовершеннолетнему А. доли в праве собственности на квартиру произведена с нарушением ст.37 ГК РФ без предварительного согласия органа опеки и попечительства, то в силу статей 168, 166,167 ГК РФ такая сделка является недействительной и каждая из сторон должна возвратить другой все полученное по сделке.

Вместе с тем, следует отметить, что в настоящем деле согласие органа опеки и попечительства к моменту совершения сделки имелось, то есть формально требования закона были соблюдены, в связи с чем оснований для признания сделки недействительной у суда не имелось.

Более правильным представляется следующая практика применения законодательства. Территориальное управление Министерства социального развития Пермского края по Березниковскому городскому округу и Усольскому муниципальному району обратилось в Березниковский городской суд Пермского края в защиту интересов несовершеннолетней Р. к А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, указывая на то, что на основании заявления от 12.10.2011 г. А. органом опеки и попечительства было выдано предварительное разрешение на совершение сделки купли-продажи 1 доли однокомнатной квартиры, принадлежащей ее дочери - Р., с одновременной покупкой для несовершеннолетней жилого помещения, стоящего из одной комнаты. Срок предоставления отчета был установлен до 01.12.2011 г. Было установлено, что указанное в приказе условие об одновременной покупке для несовершеннолетней жилого помещения, не было выполнено. Решением Березниковского городского суда Пермского края от 01.03.2012 г. в удовлетворении требований отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда. рассматривая апелляционную жалобу К. обоснованно указала, что сделка по купле-продаже 1 доли в праве общей долевой собственности на квартиру не была совершена под отлагательным условием, в тексте заключенного договора сторонами не было предусмотрено положение о том, что от факта исполнения условия органа опеки и попечительства об одновременном приобретении жилого помещения для несовершеннолетнего зависит возникновение права собственности. В договоре купли-продажи от 10.11.2011 г. сторонами такое условие не предусмотрено. Неисполнение обязательства по обеспечению жилищных прав несовершеннолетнего ребенка после заключения договора купли-продажи жилого помещения, в котором несовершеннолетний имел долю в праве собственности, не может служить основанием для признания сделки по отчуждению жилого помещения недействительной. Действующее гражданское законодательство не предусматривает ненадлежащее исполнение договора или неисполнение договора в качестве основания признания договора недействительным (Определение Пермского краевого суда по делу № 33-36-44-2012) .

Права несовершеннолетнего, лишенного в результате неправомерных действий родителей, опекунов, попечителей - права собственности на недвижимое имущество могут быть восстановлены путем признания за ним права собственности в новом жилье, приобретенном его законными представителями без учета доли несовершеннолетнего.

Разрешая требования прокурора Оханского района о признании договора купли-продажи недействительным в части, в связи с неисполнением условия разрешения органа опеки и попечительства на сделку о приобретении в собственность несовершеннолетнего иного имущества, суд установил, что Постановлением за № 4511 С. разрешено отчуждение 1/5 доли квартиры принадлежащие на праве собственности несовершеннолетнему Н. с одновременным приобретением для него доли в праве собственности на другое жилое помещение и включении данного обязательства в договор купли-продажи отчуждаемого жилого помещения. Указанное условие не было исполнено, несовершеннолетний не включен в число собственников приобретенного жилого помещения. Установив указанные обстоятельства, суд пришел в правомерному выводу о нарушении прав несовершеннолетнего и признал за ним долю в праве собственности на новое жилое помещение (Оханский районный суд дело № 2-70/11).

Разрешая дела указанной категории, судам следует учитывать, что в результате совершенных сделок, не должны ухудшаться права несовершеннолетнего, и доля в праве собственности на новое жилое помещение не должна быть по своему объему меньше принадлежащей ему ранее.

Разрешая споры о признании недействительными договоров, по тем основаниям, что на совершение сделки не было получено согласие органа опеки и попечительства, судам следует иметь в виду следующее. По смыслу ст. 168 ГК РФ сделки, совершенные родителями, усыновителями и попечителями без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, когда истребование такого разрешения необходимо по закону, ничтожны в том случае, если они повлекли за собой уменьшение имущества подопечного или иного ущемления прав несовершеннолетнего (Определение Пермского краевого суда от 09.11.2011 по делу N 33-11227).

Орган по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних лиц в г. Перми обратился в суд с иском к В., Администрации Свердловского района г. Перми, Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю о признании несовершеннолетнего С. не утратившим право пользования жилым помещением; признании недействительным договора о безвозмездной передаче указанного жилого помещения в собственность В. с возвращением сторон в первоначальное положение; признании недействительной государственную регистрацию права собственности за В.

Заявленные требования мотивированы тем, что несовершеннолетний С., имел право пользования жилым помещением, был снят с регистрационного учета по указанному адресу без согласия органа опеки и попечительства. После снятия ребенка с регистрационного учета его дедушкой В. была произведена приватизация указанной квартиры без участия несовершеннолетнего, чем были нарушены его имущественные права. С. был зарегистрирован по месту жительства своего опекуна О. В. 10.04.2007 года продал спорную квартиру А.

Проанализировав положения ст. 37 ГК РФ, суд пришел к правильному выводу о том, что снятие несовершеннолетнего с регистрационного учета возможно только с предварительного согласия органа опеки и попечительства, поскольку указанное действие влечет за собой уменьшение принадлежащих несовершеннолетнему жилищных прав.

Поскольку такого согласия получено не было, то вывод суда о том, что С. право пользования квартирой в результате незаконного снятия с регистрационного учета не утратил, является обоснованным. Поскольку несовершеннолетний С. признан не утратившим право пользования жилым помещением на момент приватизации, то его интересы должны были учитываться при приватизации спорной квартиры, которая в данном случае произведена с нарушением положений ст. ст. 2 и 7 Закона РФ « О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 г. № 1541-1.

Необходимо обратить внимание судов на то, что согласно Конституции Российской Федерации политика Российской Федерации как социального государства направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, в том числе путем государственной поддержки семьи, материнства, отцовства и детства (статья 7); при этом материнство и детство, семья находятся под защитой государства,

согласно Декларации прав ребенка (принята Генеральной Ассамблеей ООН 20 ноября 1959 года) ребенок ввиду его физической и умственной незрелости нуждается в специальной охране и заботе, включая надлежащую правовую защиту. Конвенция о правах ребенка (одобрена Генеральной Ассамблеей ООН 20 ноября 1989 года) обязывает подписавшие ее государства обеспечивать детям такую защиту и заботу, которые необходимы для их благополучия (пункт 2 статьи 3), принимать все необходимые законодательные, административные и другие меры для осуществления прав, признанных в Конвенции (статья 4), признавать право каждого ребенка на уровень жизни, необходимый для его физического, умственного, духовного, нравственного и социального развития (пункт 1 статьи 27).

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, регулирование прав на жилое помещение, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников соответствующих правоотношений; в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь имеют другие, помимо собственника, лица, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав; при этом гарантии прав членов семьи собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов зависят от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора, т.е. не исключается необходимость учета особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении соответствующих гражданских дел (Постановление от 21 апреля 2003 года N 6-П, Определение от 3 ноября 2006 года N 455-О).

Таким образом, права несовершеннолетних, в том числе на недвижимое имущество находятся под особой правовой защитой.